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avr. 07
Consultation de Maître DALIBARD

La servitude d'écoulement ne doit pas être aggravée

Cher Monsieur,

Alors que votre propriété ainsi que celle de votre voisin se trouveraient, à vous lire, en « zone inondable », vous vous interrogez sur la légalité des travaux de remblaiement organisés par votre voisin.

En la matière, sans préjudice des dispositions propres du Code civil applicables et intéressant l'étendue du droit de propriété et les troubles pouvant en résulter pour le voisinage (1), se pose spécifiquement la question de la conformité de tels travaux en terrain inondable (2).

1.         En premier lieu, et au-delà du strict sens de votre interrogation intéressant la légalité de tels travaux en terrain inondable, il convient tout de même de se souvenir, en préalable, que le Code civil est lui-même de nature à purger la difficulté dont s'agit.

Pour cause, si les dispositions de l'article 640 alinéa 1er du Code civil prévoient que les fonds inférieurs sont grevés d'une servitude d'écoulement des eaux pluviales provenant des fonds supérieurs, il n'en demeure pas moins que l'alinéa 3 du même article ajoute que « le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur ».

Pour admettre l'action en justice du propriétaire du fonds inférieur, la Cour de Cassation vérifie que l'aggravation de l'écoulement des eaux de pluie résulte bien de « la main de l'homme », recherchant ainsi la cause de cette aggravation (Cass. 3ème Civ., 2 février 2000, n° 97-14.935).

Cela conduit expressément la Cour de Cassation à valider l'appréciation des juridictions du fond lorsque, après avoir constaté d'une part la réalisation de remblai par le propriétaire du fonds supérieur, et identifié d'autre part que ces travaux causaient une aggravation de la servitude, celles-ci avaient ordonné de faire cesser le déversement des eaux provenant du fonds supérieur (Cass. 2ème Civ., 6 mai 1976, n° 75-12.619).

Au total, la jurisprudence est donc encline à admettre qu'une telle aggravation de l'écoulement des eaux naturelles est constitutive d'un trouble anormal de voisinage, de nature à permettre l'action du propriétaire du fonds inférieur, à la condition que celui-ci démontre l'existence de cette aggravation et du préjudice induit pour lui.

2.         En second lieu, à revenir à la stricte question de la légalité de tels travaux à l'aune du classement du terrain, il convient de rappeler d'abord que le principe en la matière reste celui de la liberté, corollaire du droit de propriété.

2.1 Il ne peut en aller autrement que s'il est démontré l'existence d'une règlementation spécifique, tirée de la mise en œuvre par l'autorité administrative compétente de son pouvoir de police administrative spéciale.

Pour cause, le fait que les travaux dont s'agit soient, le cas échéant[1], soumis à un régime d'autorisation[2] ou déclaratif[3], permet le contrôle de leur régularité au regard de ces polices administratives spéciales, à tout le moins au nombre de deux :

  • D'une part, les travaux de remblaiement peuvent parfaitement être encadrés par la règlementation d'urbanisme de la Commune considérée, telle que fixée par le règlement du Plan Local d'Urbanisme.

    Il convient donc de vérifier en la matière le classement urbanistique de la parcelle de votre voisin, par référence au schéma graphique du Plan Local d'Urbanisme, avant de déterminer si les travaux de remblaiement de cette zone sont autorisés ou à défaut interdits par les dispositions respectives des articles 1 et 2 du règlement d'urbanisme de cette zone.
     
  • D'autre part, on suppose que la référence dont vous vous prévalez à un terrain « en zone inondable » relève d'un classement de la zone considérée par arrêté préfectoral valant Plan de Prévention du Risque Inondation (ci-après « PPRI »). 

    Or, outre qu'un tel PPRI constitue évidemment une servitude d'urbanisme dont doit tenir compte le service instructeur dans le cadre de la délivrance d'une autorisation d'urbanisme ou de non-opposition à une déclaration préalable, il est en tout état de cause évident que votre voisin, indépendamment de la soumission à un tel régime, doit respecter les prescriptions d'un tel PPRI.

    Pour autant, afin de purger définitivement la question de la légalité des travaux de remblaiement réalisés par votre voisin au titre de ce classement annoncé en zone inondable, il convient là aussi de vérifier le sens des prescriptions du PPRI qui n'interdisent pas nécessairement de tels travaux. 

    Il faut en effet savoir que le PPRI procède lui-même par référence à des zonages et cartes d'aléas, qui conduisent à des classements en fonction de l'étendue du risque « inondation », en suite desquels tous travaux peuvent être interdits ou « simplement » réglementés.

    Il convient donc fondamentalement de s'enquérir de la soumission de la parcelle de votre voisin à une telle servitude d'urbanisme, avant de vérifier le classement dont s'agit et les prescriptions et interdictions en résultant.


    2.2       Les suites à y donner dépendront alors du point de savoir si les travaux réalisés l'ont été indépendamment de toute autorisation administrative, pour en être le cas échéant dispensés, ou en application d'une telle autorisation qui aurait été délivrée au bénéfice de votre voisin.

    2.2.1    Dans la première hypothèse, il conviendrait alors d'envisager l'introduction d'un recours contre l'autorisation administrative qui aurait été délivrée en méconnaissance des prescriptions du règlement d'urbanisme de la Commune ou du PPRI.

    Il faut à cet égard demeurer vigilant puisque le délai de recours en la matière est particulièrement réduit, précisément à deux mois, et ce à compter de l'affichage réglementaire sur le terrain de l'autorisation considérée.

    2.2.2    A défaut de délivrance d'une telle autorisation s'agissant soit de travaux qui en sont dispensés mais qui n'en méconnaissent pas moins les servitudes d'urbanisme précitées, soit de travaux qui ont été réalisés en méconnaissance d'une telle autorisation, il reste alors la possibilité de saisir l'autorité titulaire du pouvoir de police administrative en la personne du Maire de la Commune pour l'obliger à procéder au constat de l'infraction dont s'agit, et à engager les poursuites pénales qui s'imposent en la matière.

    C'est en effet le sens des dispositions des articles L. 480-1 et suivants du Code de l'urbanisme que de régir les sanctions pénales applicables en la matière, l'article L. 480-4 prévoyant spécifiquement la nature des peines applicables lorsque des travaux sont réalisés en méconnaissance des obligations d'urbanisme ou des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir, ou d'aménager, ou par la décision prise sur une déclaration préalable.

    * * *

    En synthèse, il convient donc en l'occurrence pour répondre strictement à la question posée de déterminer préalablement ce qu'il en est des classements de la parcelle considérée au sens de la réglementation d'urbanisme et du PPRI, afin de vérifier précisément l'étendue des droits et interdictions afférents à ces classements en termes de travaux réalisables.

    Pour autant, il convient de conserver à l'esprit que, indépendamment même de la légalité administrative de ces travaux, il n'en demeure pas moins que le voisin reste tenu par les dispositions précitées de l'article 640 du Code civil et de son interdiction d'aggraver au détriment du fonds inférieur la servitude d'écoulement des eaux naturelles.

    Je vous prie de croire, Cher Monsieur, à l'expression de mes sentiments dévoués.

    Frédéric DALIBARD

    Avocat au Barreau de TOURS
mars 31
Consultation Maître DUSSOURD

Quand antenne et portail cherchent prise en charge

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique qui fait naître des obligations réciproques pesant sur le bailleur et sur le locataire.

L'article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs stipule notamment que le bailleur est obligé : « de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ».

L'article 7 de cette même loi prévoit notamment que le locataire est obligé :

« de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement »

« de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure »

S'agissant de votre antenne de télévision qui est en panne, il faut envisager deux hypothèses.

Soit, cette antenne de télévision n'est pas mentionnée comme un élément d'équipement dans votre contrat de bail et dans ce cas vous ne pouvez pas imposer au propriétaire de la réparer ou de la remplacer à ses frais.

Soit, cette antenne de télévision est bien mentionnée comme un élément d'équipement dans votre contrat de bail et dans ce cas vous pouvez demander au propriétaire de remplacer l'antenne à ses frais.

S'il est seulement nécessaire d'effectuer une réparation sur cette antenne, en tant que locataire, vous serez  tenu de l'assumer s'il s'agit d'une menue réparation.

Par contre, c'est votre propriétaire qui prendra en charge la réparation si le coût est important.

Le coût de la réparation est donc un critère déterminant pour déterminer à qui incombe la prise en charge de la réparation.

Je vous précise que le Décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives prévoit une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives et les antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision sont incluses dans cette liste.

 

S'agissant du portail du pavillon qui « a fait la guerre » et qui ne demande qu'à tomber malgré toutes les précautions que vous avez pu prendre, il faut à nouveau envisager deux hypothèses.

Soit, l'état des lieux d'entrée que vous avez signé mentionne bien le mauvais état de ce portail et en conséquence, le propriétaire ne pourra en aucun cas vous déclarer responsable d'une quelconque dégradation et ce d'autant plus que vous l'avez entretenu en bon père de famille.

Il appartient donc au propriétaire de le changer à ses frais.

Cela fait partie de son obligation de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparations (article 6 de la Loi du 6 juillet 1989).

Soit l'état des lieux d'entrée ne mentionne pas le mauvais état du portail et dans ce cas vous serez tenu de prendre en charge les réparations sauf à prouver qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Je vous précise à ce sujet qu'il est important de distinguer la vétusté et les dégradations.

En effet, il n'appartient pas au locataire de prendre en charge la vétusté qui fait partie de la propre obligation d'entretien du bailleur.

Cependant, si le locataire effectue des dégradations, il devra « réparer ».

Au final, il est donc très important d'entretenir votre logement et d'effectuer les menues réparations telles que prévues par le Décret du 26 août 1987 afin d'éviter tout litige au moment de l'état des lieux de sortie.

Par ailleurs, il convient d'être très attentif lorsque vous signez les états des lieux d'entrée et de sortie car ces documents font foi jusqu'à preuve du contraire et ils sont souvent déterminants lorsque le Juge doit prendre une décision.

Maître DUSSOURD

Avocat au Barreau de TOURS

mars 10
Consultation de Me Julien BERBIGIER

A ne pas régler ses dettes la saisie immobilière guette

Il résulte des dispositions de l'article L. 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution que : « tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière ».

Par application de ce principe, et si la S.C.I. ne règle pas ses charges de copropriété dont elle est pourtant redevable en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, une saisie de ses lots peut être envisagée à la requête du Syndicat des copropriétaires à partir du moment où celui-ci dispose bien sûr d'un titre exécutoire à son encontre (comme, par exemple, une décision de justice ayant force exécutoire).

Toutefois, il existe en droit des voies d'exécution (dont la saisie immobilière fait partie) un principe général de proportionnalité posé par l'article 22 alinéa 1er de la loi du 9 juillet 1991 (devenu article L. 111-7 du Code des procédures civiles d'exécution).

Ce principe rappelle que « le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance » mais que « l'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation ».

Car en effet, il est important de rappeler que la loi met à la disposition du créancier une large palette de voies d'exécution (saisie immobilière certes, mais aussi des voies d'exécution mobilières telles que la saisie-attribution de sommes d'argent, la saisie des rémunérations ou encore la saisie-vente des biens mobiliers).

La saisie immobilière ne doit donc pas avoir d'effets disproportionnés par rapport au but recherché, surtout si le créancier peut encore utiliser d'autres voies d'exécution.

Il est de jurisprudence constante auprès de la Cour de cassation que toute saisie immobilière pratiquée pour recouvrer une créance minime peut être qualifiée d'abusive (par exemple : Cass. 2e civ, 13 mai 1991, pourvoi n°90-10452).

Ce débat doit être porté par devant le Juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance qui, obligatoirement saisi par le créancier poursuivant, doit vérifier la régularité de la procédure de saisie immobilière, statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes, et déterminer les modalités de poursuite de la procédure.

A cette occasion (et si la S.C.I. veut échapper aux effets disproportionnés que pourraient entraîner la vente aux enchères à « vil prix » de ses trois appartements), la S.C.I. peut soulever comme contestation la disproportion de la procédure de saisie immobilière initiée dans le seul but de recouvrer une créance de seulement 3.000 à 5.000 €.

Le Juge de l'exécution pourrait alors rejeter la procédure de saisie immobilière pour disproportion manifeste, conformément aux dispositions de l'article L. 121-2 du Code des procédures civiles d'exécution selon lesquelles : « le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive, et de condamner le créancier à des dommages et intérêts en cas d'abus de saisie ».

Le magistrat pourrait, à défaut et sur demande, allouer à tout le moins des délais de paiement pour permettre au débiteur de se libérer de sa dette selon un échéancier, et ainsi éviter toute vente définitive.

A noter néanmoins que le Juge de l'exécution ne peut pas soulever d'office la disproportion des opérations de saisie immobilière.

Il devra obligatoirement être saisi de la question par le débiteur – en l'occurrence la S.C.I. – lequel devra se faire représenter par un avocat étant donné que la représentation par avocat est obligatoire en cas de contestation d'une procédure de saisie immobilière (selon les dispositions de l'article R. 311-4 issues du décret n°2006-936 du 27 juillet 2006).

Maître Julien BERBIGIER

Avocat au Barreau de TOURS

 

mars 03
Consultation de Me Florence BASQUE -DELHOMMAIS

Un arrêt de travail daté de deux jours trop tôt

Vous indiquez que l'Assurance maladie refuse de vous verser les indemnités journalières à compter du 20 septembre 2016 au motif que le certificat d'arrêt de travail prescrit en date du 22 septembre 2016 portait sur un arrêt à compter du 20 septembre 2016.

Par application des dispositions des articles L.321-1, D.331-1 et D.331-2 du Code de la Sécurité Sociale, l'octroi des indemnités journalières à l'assuré est subordonné à la constatation par le médecin traitant de son incapacité physique de continuer ou de reprendre le travail.

La circulaire du 5 juillet 2001 précise que le médecin traitant, lorsqu'il établit une prescription d'arrêt de travail donnant lieu à l'octroi d'indemnités journalières, est tenu de préciser sur l'avis de travail les éléments d'ordre médical justifiant l'interruption de travail, la durée de l'arrêt et le lieu où l'assuré peut être visité.

La jurisprudence a été amenée à préciser que le début de l'incapacité justifiant l'attribution des indemnités journalières de l'Assurance maladie ne peut être fixé rétro-activement à une date antérieure au certificat médical produit, sauf circonstances exceptionnelles (Cass. Soc. 24 mai 1989, n°86-16.381).

C'est donc bien vraisemblablement en application de ces textes et de la jurisprudence que l'Assurance maladie refuse dans votre cas le versement des indemnités journalières avec effet rétroactif au motif qu'en fixant une date d'incapacité antérieure à sa constatation, le médecin traitant a privé l'organisme social de toute possibilité de contrôle.

Seule la notion de circonstances exceptionnelles peut donc être invoquée pour infléchir la position de la C.P.A.M.

Pour contester une décision de refus de versement d'indemnités journalières, il convient de  saisir la commission de recours amiable de la caisse d'Assurance Maladie et si cette dernière confirme la décision, une procédure peut être engagée auprès du Tribunal des affaires de sécurité sociale.


Maître Florence Basque-Delhommais

Avocat associé

Selas FIDAL

Avocat au Barreau de TOURS

févr. 24
Consultation de Me Anne BERTHELOT

Les revenus 2017 seront surveillés de très près

A compter de l'année 2018, l'impôt sur le revenu sera payé chaque mois par prélèvement à la source, évitant ainsi le décalage d'une année entre la perception du revenu et son imposition.

En 2017, les contribuables règlent le montant de leur impôt sur les revenus de 2016 (qui seront à déclarer en mai 2017).

En 2018, l'impôt sera prélevé sur les revenus de 2018.

Pour éviter aux contribuables de payer en 2018 à la fois l'impôt sur les revenus de 2017 et le prélèvement à la source sur leurs revenus 2018, un crédit d'impôt est créé, le crédit d'impôt « de modernisation du recouvrement de l'impôt sur le revenu », appelé « CIMR ».

L'idée est que ce CIMR annule purement et simplement l'impôt sur les revenus de 2017.

Les revenus perçus en 2017 échapperaient ainsi à toute imposition.

Mais qu'en est-il des crédits et réductions d'impôts dont les contribuables auraient pu bénéficier en 2017 ?

Y a t'il un intérêt à faire des travaux dans les biens immobiliers donnés en location ?

Est-il opportun de réaliser un investissement immobilier en 2017 de type Pinel ?

Il pourrait être tentant pour les propriétaires de biens immobiliers donnés en location de ne pas effectuer de travaux en 2017 mais plutôt en 2018, puisque qu'au impôt ne serait dû au titre de 2017.

L'administration fiscale a anticipé cet éventuel décalage et prévu une mesure anti-abus.

Elle a ainsi prévu que les dépenses « pilotables », c'est-à-dire les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration effectuées en 2018 ne seront déductibles qu'à hauteur de la moyenne des dépenses exposées en 2017 et 2018.

Les travaux effectués en 2018 ne seront ainsi déductibles que pour 50 % de leur montant.

Pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux en 2017, l'administration leur accorde un avantage fiscal non négligeable.

En effet, si des travaux sont effectués en 2017, ils seront non seulement déduits à 100 % des revenus de 2017 mais également à 50 % sur les revenus de 2018, même si aucune dépense n'est effectuée en 2018.

Cette mesure revient à déduire fiscalement 150 % des travaux effectués en 2017.

Ainsi, pour un montant de travaux à réaliser de 10 000 €, le contribuable bénéficiera :

  • S'ils sont effectués en 2017 : déduction de 10 000 € en 2017 et de 5 000 € en 2018,
  • S'ils sont effectués en 2018 : déduction de 5 000 €,
  • S'ils sont échelonnés égalitairement sur 2017 et 2018 : déduction de 5 000 € en 2017 et 5 000 € en 2018.

Qu'en est-il des investissements immobiliers réalisés en 2017 ?

Les crédits et réductions d'impôts demeurent applicables pour 2017 et continueront de bénéficier au contribuable l'année suivante, donc en 2018.

La difficulté est que le taux du prélèvement à la source applicable 2018 ne prendra pas en compte ces crédits et réductions d'impôts puisqu'ils ne sont pas connus de l'administration.

Les contribuables devront ainsi régler leur impôt sur le revenu 2018 sans prendre en compte le bénéfice de ces crédits et réductions.

Il leur faudra attendre de souscrire leur déclaration d'impôt sur les revenus de 2017 (en mai 2018) pour pouvoir effectivement bénéficier d'un remboursement en septembre ou octobre 2018.

Maître Anne BERTHELOT

Avocat au Barreau de TOURS

févr. 17
Consultation de Me Laurence RIBAUT

Squatter un parking privé c'est risquer la fourrière

« L'emplacement de parking que vous avez acquis à l'occasion de l'achat de votre appartement est occupé abusivement.

Vous vous demandez que faire.

Le premier conseil est de ne pas se faire Justice à soi-même en tentant de pousser le véhicule litigieux car vous pourriez être tenu pour responsable des dégâts occasionnés.

Ensuite, si un simple mot laissé sur le pare-brise de l'occupant illégitime ou l'apposition d'un panneau » parking privé » ne suffisent pas à régler la situation, si vous ne souhaitez pas investir dans l'achat d'un « park stop » ou autres structures métalliques abattables, il vous est possible de mettre en œuvre les dispositions du Code de la Route des articles L 325-12 et R 325-47 relatifs au stationnement sans droit.

En effet, l'article L325-12 alinéa 1er du code Pénal prévoit : « Peuvent, à la demande du maître des lieux et sous sa responsabilité, être mis en fourrière, aliénés et éventuellement livrés à la destruction, les véhicules laissés, sans droit, dans les lieux publics ou privés où ne s'applique pas le code de la route ».

L'article R325-47 du Code de la Route ajoute : « Le maître des lieux publics ou privés où ne s'applique pas le code de la route qui veut faire procéder à l'enlèvement  d'un véhicule laissé sans droit dans ces lieux en adresse la demande à l'officier de police judiciaire territorialement compétent. »

Ces dispositions vous permettent, après l'envoi préalable d'une lettre recommandée avec accusé de réception au contrevenant récalcitrant lui faisant mise en demeure de retirer son véhicule, demeurée infructueuse ( si vous n'avez pas connaissance de l'identité et de l'adresse du propriétaire du véhicule en cause, les services de police ou de gendarmerie pourront, avec souvent beaucoup d'effet, procéder à l'envoi de cette mise en demeure) de faire procéder soit directement, soit par l'intermédiaire de votre syndic de copropriété,  après demande aux services de police judiciaire, à l'enlèvement du véhicule stationné sans droit.

Egalement, il pourrait être envisagé le dépôt d'une plainte pénale pour violation de domicile sur le fondement des dispositions de l'article 226-4 du Code Pénal, la Jurisprudence élargissant cette notion aux lieux accessoires du domicile tel qu'un parking souterrain privé d'une copropriété.

Pour ce qui est d'un éventuel recours  devant les juridictions civiles à l'encontre du vendeur de l'appartement, il reste très aléatoire dans la mesure où la plupart des actes d'achat prévoient bien souvent et de façon classique une clause de non garantie des vices affectant l'immeuble acheté.

Aux termes de cette clause, vous achetez le bien en l'état sans possibilité de recours.

De la même façon, on pourrait imaginer d'invoquer l'erreur ou le dol sur une partie de la chose vendue pour tenter d'obtenir réparation par des dommages intérêts, mais cela supposerait préalablement de faire la preuve que cette erreur ou ce dol sont suffisamment graves et déterminants au consentement et à la formation du contrat.

Il faudrait également rapporter la preuve que la venderesse avait connaissance de ce que le parking était illégalement occupé, et s'agissant du dol de la volonté de tromper l'autre partie ou d'une réticence dolosive (Or en l'espèce, vous semblez indiquer que la propriétaire, une personne âgée, ne l'utilisait pas,  de telle sorte que l'on peut imaginer qu'elle n'avait pas connaissance de cette situation). »

Maître Laurence RIBAUT

Avocate au Barreau de TOURS

févr. 10
Consultation de Me Antoine PLESSIS

Un rendez-vous non honoré peut valoir une indemnité

​« Chère Madame, Cher Monsieur,

Vous m'indiquez qu'en prenant rendez-vous chez un médecin spécialiste par téléphone, l'assistante vous a prévenu que si vous ne vous présentiez pas au rendez-vous (dans près d'un an) sans avoir averti de votre désistement au moins 48 heures à l'avance, vous seriez redevable de la consultation. L'assistante vous a également indiqué qu'en 2014 vous aviez manqué un rendez-vous sans l'annuler et qu'une pénalité de 20 euros vous serez facturée. Vous vous interrogez sur le point de savoir si cette pratique est légale alors même que l'information ne vous a été transmise qu'oralement lors de la prise de rendez-vous et alors même si une affichette le mentionne dans la salle d'attente. 

Le Code de déontologie médicale est codifié dans la partie règlementaire du Code de la santé publique.

L'article 53 du Code de déontologie médicale (article R4127-53 du Code de la santé publique) précise notamment que : « Les honoraires du médecin doivent être déterminés avec tact et mesure, en tenant compte de la réglementation en vigueur, des actes dispensés ou de circonstances particulières.

Ils ne peuvent être réclamés qu'à l'occasion d'actes réellement effectués même s'ils relèvent de la télémédecine. (…) » En conséquence, il est interdit pour un médecin spécialiste de vous facturer des honoraires de « consultation » si vous ne vous présentez pas à un rendez-vous sans prévenir. En effet, le médecin spécialiste ou non ne peut facturer des honoraires que s'il réalise un acte médical.

La réponse est à mon sens différente concernant d'éventuelles « pénalités » ou indemnités qui pourraient être facturées à un client qui n'honorerait pas un rendez-vous sans aviser préalablement et en temps utile de son absence le cabinet médical.

Dans cette hypothèse, le médecin pourrait réclamer au patient qui lui a « posé un lapin » une indemnité dès lors que le rendez-vous non honoré lui a causé un préjudice et que le patient a agi fautivement en ne se présentant pas au rendez-vous ou en ne le décommandant pas à temps. Cette indemnité ou « pénalité » pourrait être réclamée en application des dispositions de l'article 1240 du Code civil qui dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». La charge de la preuve de ces éléments incombe au praticien.

S'il est en mesure d'établir le préjudice subi (perte de chiffre d'affaire, impossibilité de remplacer le rendez-vous non-honoré par un rendez-vous pour un autre patient) et la faute du patient (connaissance de longue date du rendez-vous, aucun fait ne justifiant la non présentation au rendez-vous) le médecin pourrait faire valoir son droit à indemnité pendant un délai de 5 ans conformément aux délais de prescription en matière civile (article 2224 du Code civil) «Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.».

Conformément à l'article R.1111-21 du Code de la santé publique et aux prescriptions de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) les tarifs pratiqués par les médecins doivent être affichés « de manière visible et lisible, dans leur salle d'attente ». Ainsi si vous n'avez pas été avisé préalablement par le médecin ou son secrétariat des conséquences financières d'un rendez-vous manqué non-annulé ou si la tarification affichée dans son cabinet ne le prévoit pas, il est possible de s'opposer au paiement d'une telle indemnité. Là encore la preuve de l'information incombe au professionnel mais en tant que tel et si l'ensemble de ces conditions sont réunies, exiger l'indemnisation d'un rendez-vous manqué et non-annulé est légal.

Les cabinets médicaux justifient la mise en place de la pénalité financière pour un rendez-vous manqué et non-annulé car cette incivilité est source outre d'une perte de temps et d'argent pour le praticien, d'une désorganisation du cabinet médical et de l'allongement des délais de rendez-vous. Dans les faits, le rendez-vous manqué non annulé contribue à diminuer l'accessibilité aux soins dans un contexte où les patients se plaignent de délais souvent trop longs, au détriment des patients qui auraient eu besoin d'un rendez-vous rapide.

J'espère avoir répondu à vos interrogations.

Je vous prie de croire, Chère Madame, Cher Monsieur, en l'expression de mes sentiments dévoués.

Antoine PLESSIS

Avocat Associé SCP OMNIA LEGIS »

Avocat au Barreau de TOURS

janv. 20
Consultation de Me François-Xavier PELLETIER

Cher Monsieur,

Vous me demandez s'il est exact qu'un vendeur d'un bien immobilier peut s'exempter des vices cachés en le faisant mentionner dans l'acte. Vous ajoutez : « Je croyais que la garantie contre les vices cachés était une garantie légale. Je dois prochainement vendre ma maison et changer de région ».

Pour répondre à votre question, il faut d'abord s'attarder sur ce que recouvre la notion de « vice caché » au regard de la définition donnée dans le Code civil et de son interprétation par la jurisprudence.

Quid, par ailleurs, de la possibilité de déroger à la garantie légale des vices cachés moyennant un accord contenu dans l'acte de vente ?

Enfin, la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente peut-elle être privée d'effet dans certaines circonstances ?

I/ Qu'est-ce que le vice caché ? Quand doit-il être mis en œuvre et par qui ? Quelles conséquences entraine l'action intentée sur le fondement du vice caché ?

1/ Sur la définition du vice caché

La loi prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. (Article 1641 du Code civil)

La loi ajoute que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. (Article 1642 du Code civil)

Afin de faire jouer la garantie des vices cachés, il faut naturellement que le défaut soit caché avant la vente ou plus exactement avant le transfert de propriété, c'est-à-dire qu'il doit exister avant le transfert de propriété - même en germe avec développements ultérieurs nous précise la jurisprudence (Cass Com, 9 février 1965, n°59-11825) - mais être non apparents.

On dit généralement que la prise de possession des lieux purge les vices apparents s'ils n'ont pas été, naturellement, dénoncés au moment de ladite prise de possession des lieux : Si l'acheteur constate des défauts, il lui appartient de refuser la délivrance et s'il accepte néanmoins la chose, sans faire de réserves, il procède ainsi à sa réception qui couvre les défauts apparents. (Cass I civ, 7 janvier 1982, n°80-16530)

Toutefois, le défaut reste caché lorsque son existence était connue de l'acheteur mais qu'il ne pouvait pas en mesurer l'importance et les conséquences : on dit généralement qu'un vice n'est apparent que s'il est connu « dans sa cause et son amplitude ». (Cass III civ, 14 juin 1989, n°87-19312)

Il faut, par ailleurs, que le défaut caché - c'est-à-dire le vice non apparent - rende la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine (Cf par exemple : Cass Com 9 février 1965  n°59-11825 pour des tuiles gélives) ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'ils les avaient connus (par exemple une maison est atteinte de vices cachés qu'il faut réparer moyennant des travaux relativement couteux).

La jurisprudence tient compte parfois des éléments extérieurs (Cf par exemple Cass IIIème civ, 6 octobre 2004, n°03-12497 considérant que les bruits assourdissants provenant des chaudières à usage collectif de la copropriété sont consécutifs d'un vice caché).

La jurisprudence précise que le non-respect des dispositions du décret du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à l'exposition à l'amiante imposant au propriétaire l'obligation d'entreprendre l'enlèvement des éléments porteurs d'amiante constitue un vice caché engageant la garantie du vendeur. (Cass IIIème civ, 7 octobre 2009, n° 08-12920, bulletin n°219)

Dès lors que le défaut de la chose vendue rend celle-ci impropre à sa destination, il n'y a pas lieu - pour que le vendeur soit tenu à garantie - de rechercher si un tel vice a été déterminant dans le consentement de l'acheteur. (Cass Com, 7 février 1995 n°93-12940)

Lorsque les acquéreurs ne pouvaient ignorer l'enquête publique ordonnée dans le cadre de la révision du plan de prévention des risques naturels d'inondation et qu'ils avaient accepté d'acquérir, en toute connaissance de cause, un terrain partiellement inondable donc partiellement inconstructible ; ces derniers ne peuvent invoquer une décision administrative postérieure à la vente classant le terrain intégralement en zone inconstructible ; l'extension de l'inconstructibilité à toute la surface du terrain et le refus de délivrance du permis de construire n'étant pas inéluctables au jour de la vente. La Cour d'Appel d'Angers, approuvée par la Cour de Cassation, a dès lors rejeté la demande d'annulation de la vente présentée par les acheteurs. (Cass IIIème civ, 13 novembre 2014, n°13-24027 et cf dans le même sens l'arrêt récent rendu par la IIIème chambre civile de la Cour de Cassation le 24 novembre 2016 n°15-26226).

2/ Le délai pour intenter une action sur le fondement du vice caché

L'action résultant des vices cachés doit être intentée par l'acquéreur ou tout acquéreur successif de la chose dans un court délai de deux ans à compter de la découverte du vice à l'encontre de son propre vendeur ou même à l'encontre des vendeurs antérieurs (Cf par exemple Cass IIIème civ, 7 mars 1990, n°88-15668).

Il incombe, par ailleurs, à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. (Cass Com, 12 octobre 2004, n°03-12632)

Il est, dès lors, primordial d'assigner devant le juge des référés aux fins de solliciter une expertise judiciaire avant l'expiration du délai fatidique de deux années.

Une fois le délai spécial de deux années interrompu (Cass IIIème civ, 5 novembre 1997, n°94-21440) se produit une inversion des prescriptions à compter de l'ordonnance de référé et le droit commun retrouve alors son empire (Cass I civ, 21 octobre 1997, n°95-19755)… d'où l'intérêt de ne pas traîner pour assigner devant le Juge des référés aux fins de solliciter une expertise.

L'expert qui sera désigné aura pour mission de :

- donner tous les éléments techniques et de fait permettant au tribunal ultérieurement saisi au fond de déterminer s'il existe un vice caché avant la vente même en germe avec développements ultérieurs

- si ce défaut caché rend la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus

- chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices cachés.

3/ Sur les conséquences de l'action fondée sur le vice caché

Si l'acquéreur arrive à prouver que l'on est en présence d'un vice caché rentrant dans les conditions posées par les dispositions de l'article 1641 du Code civil, l'acheteur a le choix soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix (c'est l'action rédhibitoire conduisant à la résolution du contrat lorsque la chose est totalement inutilisable : par exemple un chalet édifié dans un couloir d'avalanche : Cass I civ, 24 février 1988, n°85-15642), soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (c'est l'action estimatoire lorsque le défaut diminue simplement l'usage de la chose (Article 1644 du Code civil). C'est l'expert judiciaire qui donnera au tribunal les éléments permettant de chiffrer le coût des travaux de reprise pour remédier aux vices cachés.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, le vendeur sera alors tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En revanche, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne saura tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

II/ Sur la licéité de la clause de non garantie des vices cachés et sur son caractère inopérant dans certaines circonstances :

De manière usuelle, on retrouve une clause de non garantie des vices cachés dans les actes de vente immobilière.

La Cour de cassation juge ces clauses tout à fait licites, sous réserve que le vendeur ne soit pas un professionnel (Cass IIIème civ, 3 janvier 1984, n°81-14326 et cf, plus récemment, dans le cadre d'une SCI venderesse Cass III Civ 27 octobre 2016 n°15-24232) au regard de l'article 1643 du Code civil qui dispose : « le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ». (Article 1643 in fine du Code civil et Cf Cass IIIème civ, 12 novembre 1975, n°74-13775 sanctionnant une Cour d'Appel dénaturant une clause de non garantie de vice caché)

Par exemple, la Cour de Cassation a très récemment approuvé la Cour d'Appel de POITIERS d'avoir rejeté l'action intentée par l'acheteuse à l'encontre des vendeurs à la suite de la découverte de termites après la vente (Cass III Civ 8 décembre 2016 n°15-20497 : La Cour d'appel de POITIERS avait considéré que « rien ne démontrait la connaissance, par les vendeurs, avant la vente, de la présence effective des termites, qu'un professionnel n'avait pas su détecter, et qu'il n'était pas prouvé que des panneaux d'aggloméré avaient été disposés sur les parquets du premier étage pour masquer leur infestation par les termites », la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la clause d'exclusion de garantie insérée à l'acte de vente ne pouvait être écartée, a exactement déduit de ces seuls motifs que la demande fondée sur la garantie des vices cachés devait être rejetée »).

Une clause de non garantie opposable par un vendeur intermédiaire à son propre acquéreur ne peut toutefois faire obstacle à l'action directe de l'acquéreur final contre le vendeur originaire dès lors qu'aucune clause de non garantie n'a été stipulée lors de la première vente. (Cass IIIème civ, 16 novembre 2005, n°04-10824)

De même, dans le cas où le vendeur et l'acheteur ne sont pas des professionnels de même spécialité, le vendeur ne peut opposer à l'acheteur, qui ne disposait pas des compétences techniques nécessaires pour déceler les vices affectant la chose vendue, une clause limitative de responsabilité. (Cass Com, 19 mars 2013, n°11-26566) La jurisprudence considère comme inefficace la clause par laquelle l'acheteur prend le bien « en l'état » lorsque le vendeur a manqué à son devoir d'information (Cass IIIème civ, 6 juillet 2005, n°01-03590 en cas d'absence d'information du vendeur vis-à-vis de l'acheteur quant à la nécessité de réaliser sur le fonds de commerce vendu des prescriptions administratives de sécurité édictées 5 ans avant la vente).

De la même façon, si l'acquéreur arrive à prouver que le vendeur avait connaissance des vices cachés, la clause de non garantie des vices cachés ne produira pas d'effet. (Cf Cass IIIème civ, 28 mars 2007, n°06-12299)

Cela revient à prouver la mauvaise foi du vendeur.

Cette preuve n'est pas toujours facile à rapporter. (Cass IIIème civ, 6 juillet 2011, n°10-18882 dans le cas d'un état relatif à l'amiante et Cass IIIème civ, 25 avril 2007, n°06-13290 considérant comme non établie la connaissance par un assureur de la vétusté d'une installation incendie).

Si, par exemple, l'immeuble vendu avait été loué auparavant et que les locataires retrouvés par l'acquéreur malheureux attestent que la maison était atteinte de vices lors de leur occupation qui ont ultérieurement fait l'objet de travaux de reprise avant la vente pour tenter de « cacher la misère », l'acquéreur aura alors la possibilité de prouver la mauvaise foi du vendeur.

Dans une affaire qu'elle a eu à connaître, la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation a approuvé la Cour d'Appel de VERSAILLES d'avoir considéré que « la clause exonératoire de garantie insérée à l'acte de vente devait recevoir application » compte tenu  du comportement des vendeurs qui avaient, en toute bonne foi, estimé que les réparations qu'ils avaient entreprises avaient mis définitivement fin aux désordres et qui ne pouvaient en tant que simples particuliers suspecter la survenance de nouveaux désordres dont la relation avec les désordres initiaux n'était, d'ailleurs, pas formellement établie. (Cass IIIème civ 6 octobre 2010 n°09-70266).

De même, dans un arrêt récent du 30 juin 2016 n°14-28839, la Cour de Cassation a considéré que la clause de non garantie des vices cachés devait recevoir application aux motifs que :

  • La cour d'appel a relevé qu'il ne résultait pas des dispositions contractuelles que la société S. avait pris l'engagement de livrer à l'acquéreur un immeuble exempt d'amiante ;

     
  • Ayant constaté que la vente était intervenue entre deux professionnels de même spécialité et que la société D. ne rapportait pas la preuve que le vendeur avait connaissance de la présence d'amiante dans les locaux vendus, la cour d'appel a pu en déduire que les demandes de la société D. devaient être rejetées.
     

    En revanche, la Cour de Cassation a refusé l'application de la clause de non garantie des vices cachés :

            - En raison de la connaissance du vice par le vendeur qui a transmis l'attestation de la présence de termites au troisième étage au notaire même si celui-ci ne la pas, de manière fautive, transmis aux acheteurs (Cass IIIème civ, 16 décembre 2009, n°09-10540, bulletin n°288)

            - Dans le cas de vendeurs quoique profanes en la matière dans la mesure où ceux-ci avaient procédé à des réparations importantes de solives attaquées par des insectes xylophages. (Cass IIIème civ, 28 mars 2007, n°06-12299, bulletin n°49)

            - Dans le cas de travaux de bricolage d'électricité ne respectant pas les normes et les règles techniques en vigueur effectués par un vendeur non professionnel ; étant précisé qu'aucun dysfonctionnement n'était établi de nature à attirer son attention et à caractériser sa mauvaise foi ; ces motifs ne suffisant toutefois pas à exclure la connaissance du vice par ledit vendeur. (Cass IIIème civ 6 octobre 2010 n°09-16841)

            - En raison d'une connaissance par le vendeur de la présence de termites lors de la vente de l'immeuble, la cour d'appel, qui a pu en déduire que le vendeur avait commis une réticence dolosive en faisant insérer à l'acte la mention d'un état parasitaire négatif, a retenu à bon droit  - juge la Cour de Cassation - que la clause d'exonération de garantie ne lui était pas applicable (Cass IIIème civ, 13 janvier 2010, n°08-21677, bulletin n°13)

            - Dans la situation où le vendeur qui a certes mentionné la surélévation de la maison vendue mais non l'expertise judiciaire consécutive aux fissurations relevées ayant conclu à des travaux inadéquats et nécessité l'intervention de deux entreprises moins d'un an avant la vente. (Cass IIIème civ 17 juin 2009 n°08-15503)

Par ailleurs, vous devez être prudent si vous avez réalisé ou fait réaliser des travaux chez vous.

En effet, l'article 1792 du Code civil dispose : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ».

Or, l'article 1792-1 du même Code énonce : « Est réputé constructeur de l'ouvrage : 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ».

            Cette disposition est d'ordre public, c'est-à-dire que l'on ne peut pas y déroger contractuellement. En effet, l'article 1792-5 du Code civil énonce : « Toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d'exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4, est réputée non écrite ».

J'ajoute qu'il faut se placer sur ce dernier fondement en ce qui concerne le caractère apparent ou caché des désordres non au jour de la vente mais au jour de la réception des travaux qui correspond à la date d'achèvement des travaux (Cass III Civ 10 novembre 2016 n°15-24379), ces deux dates (date d'achèvement des travaux et date de la vente) pouvant être séparées de plusieurs années.

En conclusion sur ce point, si vous avez fait réaliser des travaux chez vous, il convient de retrouver les factures des entreprises ainsi que les attestations d'assurance décennale de ces dernières afin de les remettre au notaire pour qu'il les annexe à l'acte de vente ; l'objectif étant de clairement informer l'acquéreur de la nature des travaux réalisés avant la vente.

En résumé, pour répondre très concrètement à votre question, oui un vendeur peut s'exempter des vices cachés en le faisant mentionner dans l'acte. C'est tout à fait licite.

Toutefois, cette clause de non garantie des vices cachés peut ne pas produire d'effet si le vendeur avait connaissance des vices cachés et s'il les a camouflés à l'acquéreur.

En outre, le vendeur qui a fait réaliser des « ouvrages » entrainant des « dommages » au sens de l'article 1792 du Code civil ne peut pas s'exonérer de sa propre garantie décennale compte-tenu des dispositions qui sont d'ordre public en la matière.

Restant à votre entière disposition, veuillez agréer, Cher Monsieur, l'expression de mes sentiments dévoués.

François-Xavier PELLETIER

Avocat au Barreau de TOURS

janv. 13
Consultation de Me PAYOT

Dans votre sollicitation, vous expliquez que vous avez  été démarché par une société pour un « démoussage » de votre toiture.

Vous avez réglé une facture  9.400 € pour 140 m².

Vous expliquez que la société a passé un produit et ensuite peint les tuiles, ce qui n'aurait pas dû être fait, et que depuis, les tuiles sont cloquées de partout.

Vous poursuivez en expliquant que la société s'est déplacée, mais n'a rien fait pour reprendre les désordres.

Vous précisez qu'un crédit auprès de SOFINCO a été souscrit, et que vous réglez la somme de 107,70 € par mois.

Vous considérez être victime d'une arnaque.

Vous expliquez en dernier lieu que vous êtes à la retraite et que vous percevez une petite pension.

* * * * *

L'arnaque est un terme populaire pour désigner en général un vol, une escroquerie ou une tromperie.

Peut-on parler de vol, d'escroquerie ou de tromperie  dans votre situation, et est-ce la meilleure réponse juridique à vous apporter ?

N'y a t-il pas d'autre réponse juridique plus adaptée à votre situation ?

Il faut donc analyser la situation précisément pour qualifier juridiquement le comportement dont vous avez été victime, et trouver la solution à mieux adaptée.

* * * * *

En droit français, nous disposons de deux voies différentes pour saisir la justice.

Les juridictions pénales jugent les personnes soupçonnées d'avoir commis une infraction. Elles prononcent des peines de prison ou d'amende.

Elles peuvent allouer à la victime des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Les juridictions civiles sont compétentes pour régler les litiges entre personnes privées, tels que les litiges relatifs à un contrat.

Ces juridictions n'infligent aucune peine, mais peuvent prendre de mesures telles que l'anéantissement du contrat, la détermination et l'étendue de la responsabilité du cocontractant indélicat, et déterminer le préjudice de la victime.

* * * * *

Si vous choisissez la voie pénale, vous devez déposer plainte auprès des services de police ou de gendarmerie (selon le lieu de votre habitation).

Il n'appartient nullement au plaignant, mais au ministère public de donner la qualification exacte et correspondant au mieux à la situation.

Ainsi, en déposant plainte, vous devez uniquement exposer les faits qui vous concernent, et la qualification juridique sera donnée par la personne qui recevra votre plainte.

Néanmoins, on peut s'interroger sur les éventuelles qualifications juridiques que l'on peut donner au comportement de l'entrepreneur peu scrupuleux qui a abimé votre toiture.

Le vol ne pourra pas être retenu dans votre situation car il s'agit de la soustraction frauduleuse de la chose d'autrui, ce qui n'est pas votre cas : rien ne vous a été subtilisé.

La tromperie est une infraction qui sanctionne le comportement d'une personne qui en trompe une autre sur les qualités du produit qu'elle vend ou les prestations qu'elle offre, mais la jurisprudence ne reconnait que très difficilement comme tromperie le fait de vendre une prestation à un prix supérieur à sa valeur réelle.

L'escroquerie est constituée lorsque qu'une personne se fait remettre un bien, de l'argent ou se fait fournir un service en trompant sa victime. La victime donne son bien ou son argent volontairement, car elle a été trompée sur les intentions de l'auteur des faits.

Dans votre situation, il faudrait pourvoir démontrer que l'entreprise n'avait pas l'intention de démousser votre toit, mais uniquement de prendre votre argent.

Il me semble que cette qualification soit sujet à caution car une prestation a été fournie, très mal exécutée, certes, mais exécutée.

L'abus de faiblesse est une pratique commerciale qui consiste à solliciter une personne afin de lui faire souscrire un contrat (souvent lors d'un démarchage à domicile) en abusant de sa situation de faiblesse ou d'ignorance.

L'état de faiblesse peut résulter, notamment, d'un âge avancé, d'un mauvais état de santé, d'une mauvaise compréhension de la langue française.

Dans votre situation, il faudrait vérifier précisément de quelles faiblesses vous souffrez, car tout retraité ne souffre pas nécessairement de faiblesses.

L'infraction liée au non-respect des dispositions du code de la consommation nécessite une analyse du contrat et des conditions dans lesquelles le contrat a été signé, car il faut pouvoir vérifier si les règles légales ont été enfreintes.

Si vous décidez de déposer plainte, et que l'infraction est caractérisée, outre la condamnation pénale qui pourrait être prise contre l'entrepreneur indélicat, le Tribunal qui statuera sur votre affaire, pourra vous allouer des dommages et intérêts pour réparer votre préjudice (préjudice matériel, préjudice moral).

* * * * *

Vous pouvez également (mais pas parallèlement) saisir les juridictions civiles.

Plusieurs demandes peuvent être présentées au Tribunal d'Instance qui a vocation à traiter des affaires afférentes au droit de la consommation.

Comme vous avez fait l'objet d'un démarchage, les contrats que vous avez souscrits sont soumis aux dispositions du Code de la Consommation.

Vous avez manifestement souscrits deux contrats, un contrat d'entreprise pour les travaux qui ont été effectués, ainsi qu'un contrat de prêt, puisque vous indiquez que vous remboursez un prêt auprès de SOFINCO.

Des formes légales précises doivent être respectées, à défaut de quoi la nullité des contrats pourra être sollicitée.

Vous indiquez par ailleurs que vos tuiles sont désormais cloquées suite au travail de l'entreprise.

Il parait important de déterminer l'étendue des malfaçons, ainsi que le coût de la remise en état de la toiture.

Il vous appartient de prouver le bien fondé de vos demandes, et vous devez notamment rapporter au Tribunal un certain nombre de preuves.

Pour cela, il peut être fourni au Tribunal des devis de réparations, des avis de professionnels.

Mais la preuve suprême en la matière demeure l'expertise judiciaire : il peut être demandé au Tribunal de désigner un expert qui permettra de démontrer les malfaçons effectuées par l'entreprise et le coût de la remise en état du toit.

Il pourra également déterminer si le démoussage était utile.

Car si la liberté des prix est totale en France, il ne s'agit pas de fournir des prestations inutiles.

L'article 1104 de Code Civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Ainsi, la Cour de Cassation a pu accepter la révision du prix au nom de l'exécution de bonne foi des contrats.

Le Tribunal pourra prononcer la résolution du contrat, condamner l'entrepreneur malveillant à prendre en charge le coût de la remise en état du toit, voire le condamner à des dommages et intérêts.

Le Tribunal devra réparer votre entier préjudice, et il vous appartient d'en rapporter l'étendue.

En ce qui concerne le prêt qui a été souscrit auprès de SOFINCO, s'agissant d'un crédit affecté, son exécution pourra être suspendue par le Tribunal le temps de la procédure (ce qui peut être intéressant à demander si une expertise est sollicitée, car la procédure sera alors nécessairement longue).

Enfin, en cas d'annulation ou de résolution du contrat, vous pourrez solliciter que l'entreprise vous garantisse du remboursement du prêt.

J'espère avoir été claire : votre situation est très désagréable, mais la justice pourra sans aucune difficulté vous aider.

Vous pouvez vous défendre seul en déposant plainte ou en saisissant le Tribunal d'Instance, car la représentation par un avocat n'est pas obligatoire, mais compte-tenu de la complexité de la justice, je ne peux que vous inviter à solliciter les services d'un avocat.

Car, en effet, des règles de délais, de procédure, des textes spécifiques s'appliquent, et si vous ne les respectez pas, vous pourriez être déboutés de vos demandes.

Me PAYOT

Avocat au Barreau de TOURS

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janv. 06
Consultation Me GENTILHOMME

Le lecteur de La Nouvelle République se retrouve confronté à des nuisances sonores intenses et répétitives, tant diurnes que nocturnes, émises par des voisins indélicats.

Le lecteur a fait intervenir plusieurs autorités (maire, gendarmerie), a déposé plainte et il constate qu'aucune action entreprise jusqu'alors n'a permis de faire cesser les troubles sonores.

Pis encore, la persistance de ces nuisances ont obligé le lecteur de La Nouvelle République à procéder à des travaux d'insonorisation qui ne permettent pas de faire obstacle à ces dernières.

Il souhaite donc aujourd'hui connaître les démarches à suivre pour faire cesser ces nuisances.

Celles-ci peuvent prendre la forme d'une action pénale, administrative ou civile.

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I – Sur l'action pénale

Il n'est pas inutile de rappeler que l'émission intempestive de bruits peut constituer plusieurs infractions pénales.

I – 1 – D'une part, « le fait d'être à l'origine d'un bruit particulier, autre que ceux relevant de l'article R.1337-6, de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme dans les conditions prévues à l'article R.1334-31 » constitue une contravention de troisième catégorie, en application des dispositions de l'article R.1337-7 du Code de la santé publique.

D'ailleurs, l'article R.623-2 du Code pénal dispose également que « bruits et tapages injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité d'autrui » constituent des contraventions de troisième catégorie.

A ce titre, il n'est pas nécessaire que la tranquillité d'autres personnes que le lecteur de La Nouvelle République soit troublée par ces nuisances pour que l'infraction soit constituée

                              Voir Cass., Crim., 6 décembre 1995, n°94-84.990

S'agissant du caractère nocturne du tapage, il doit être précisé qu'il n'est pas lié à une fourchette horaire déterminée mais à la période située entre le lever et le  coucher du soleil.

                                   Voir Cass. Crim., 5 novembre 1996, n°96-81.879

Les horaires parfois mentionnées sont liées aux règlementations municipales ou préfectorales en matière de bruit.

Outre la sanction d'une amende, les contrevenants s'exposent également à la confiscation de la chose qui a servi à commettre l'infraction.

I – 2 – D'autre part, ces nuisances sonores peuvent être également constitutives d'« agressions sonores en vue de troubler la tranquillité d'autrui » qui, aux termes de l'article 222-16 du Code pénal, constituent alors un délit punissable d'un an d'emprisonnement et 15 000 euros d'amende.

La Cour de Cassation a d'ailleurs pleinement admis une sanction forte pour ce type d'infraction.

                                   Voir Cass., Crim., 14 novembre 2013, n°12-84.586

I – 3 – Dès lors que ces infractions sont constituées et que le lecteur de La Nouvelle République se trouve être victime de ces agissements répréhensibles, c'est à bon droit qu'il a déposé plainte auprès des services de gendarmerie.

Il doit toutefois être précisé qu'il lui faut agir dans un certain délai pour porter plainte, les délais de prescription étant de un an pour les contraventions et de trois ans pour les délits, à compter de la commission de l'infraction, en application des articles 8 et 9 du Code de procédure pénale.

Chaque nouveau fait répréhensible constitue un délit distinct et objet d'un nouveau délai de prescription.

Le traitement d'une plainte peut parfois être long et conduire, comme le rappellent les articles 40 et 40-1 du Code de procédure pénale, soit à un procès, soit  à un classement sans suite, voire à une mesure alternative aux poursuites.

A l'heure actuelle, on ne sait pas quelle suite a été réservé à la plainte du lecteur de La Nouvelle République mais en cas d'issue défavorables des voies de recours lui seront ouvertes.

Ainsi, dans le cas où la procédure serait classée sans suite, il existe un recours auprès du Procureur général près la Cour d'Appel et ce dernier peut, soit estimer le recours infondé, soit enjoindre au Procureur de la République d'engager des poursuites.

Egalement, dans le cadre d'un classement sans suite ou d'une absence de décision dans un délai de 3 mois à compter du dépôt de plainte, la victime peut déposer une plainte avec constitution de partie civile directement devant le juge d'instruction, pour un crime ou un délit.

Les contraventions précitées sont donc exclues de cette voie alternative.

Enfin, dans le cas où l'action publique aurait beaucoup de difficulté à se mettre en mouvement, il reste la possibilité de citer directement les personnes mises en cause devant le tribunal compétent (Tribunal de Police pour les contraventions, Tribunal correctionnel pour les délits).

Si le ministère public ne joint pas l'action publique à l'action civile initiée par la victime par le biais de cette citation, la victime devra consigner une somme déterminée en fonction de ses ressources (si elle ne bénéficie pas de l'aide juridictionnelle) pour garantir le paiement d'une éventuelle amende civile pour citation abusive ou dilatoire, conformément aux dispositions des articles 392 et suivants du CPP.

Ce type de procédure impose au plaignant d'apporter la preuve de l'infraction commise par l'auteur des faits objets de la poursuite, soit par le biais des procès-verbaux de gendarmerie, soit par le biais d'un constat d'huissier et d'attestations circonstanciées, étant rappelé que le recours à des mesures sonométriques n'est aucunement nécessaire en matière de bruits domestiques

                                   Voir par exemple CA Grenoble 11 mars 1998 n°329

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II – Sur l'action administrative

Outre la Gendarmerie, le lecteur de La Nouvelle République a également saisi le Maire de sa Commune pour qu'il intervienne à fin de faire cesser les nuisances sonores litigieuses.

Il est constant que, en application des dispositions de l'article L.2212-1 du CGCT, le Maire est chargé de la police municipale et de l'exécution des actes de l'Etat qui y sont relatifs.

Les dispositions de l'article L.2212-2 du CGCT rappellent à ce titre que :

« La police municipale a pour objet d'assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. Elle comprend notamment: […]

 2o Le soin de réprimer les atteintes à la tranquillité publique telles que les rixes et disputes accompagnées d'ameutement dans les rues, le tumulte excité dans les lieux d'assemblée publique, les attroupements, les bruits, les troubles de voisinage, les rassemblements nocturnes qui troublent le repos des habitants et tous actes de nature à compromettre la tranquillité publique ».

Ainsi, le Maire doit faire respecter tant la règlementation nationale relative à la lutte contre les nuisances sonores, telle qu'elle résulte de l'article L.1311-1 du CSP, que les règlementations préfectorale et municipale édictées en application des dispositions de l'article L.3111-2 du CSP.

Le Maire est ainsi tenu, comme le rappelle l'article R. 1334-31 du CSP de s'assurer que «  aucune bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité ».

Le refus ou la carence du Maire à faire usage de ses pouvoirs de police en n'ordonnant pas les mesures indispensables pour faire cesser les nuisances et faire respecter la règlementation en vigueur, même prise par l'autorité supérieure (le préfet notamment, dans le cadre du règlement sanitaire département le plus fréquemment), constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune

Voir, pour le respect de la règlementation municipale : CE, 20 octobre 1972, Ville de Paris c/ Marabout, Lebon 664 ; pour le respect de la règlementation supérieure : CE, 23 octobre 1959, Doublet, Lebon 540 ; CE, 3 avril 1968, Jardin, Lebon 233 ; CE, 8 juillet 1992, Ville de Chevreuse, n°80775, Lebon 281

Il en va de même d'une intervention tardive.

                        Voir CAA Nancy, 7 juin 2007, Commune de Montauville, n°06NC00055

Il est également de jurisprudence constante que le Maire commet une faute en ne prenant aucune mesure appropriée pour faire cesser les nuisances sonores causées aux riverains par un ouvrage ou une activité alors qu'il en avait été informé.

Voir, CE, 28 novembre 2003, Commune de Moissy-Cramayel, n°238349, Lebon 464 ; CE, 27 juillet 2005, Ville de Noisy-le-Grand, n°257394, Lebon T.1088 ; CAA Marseille, 5 juillet 2004, Commune d'Aix en Provence, n°02MA01916 ; CAA Bordeaux, 27 mai 2008, Commune de Mielan, n°06BX02382 ; CAA Versailles, 9 avril 2013, Commune d'Antony, n°12VE02010 

Les juridictions administratives considèrent qu'il existe une carence fautive lorsque l'administration ne démontre pas avoir effectué une quelconque diligence pour limiter les nuisances et faire cesser les troubles à la tranquillité publique.

Voir CAA Paris, 4 février 2010, Commune de Taputapuatea, n°08PA06014

Au surplus, il n'est pas inutile de rappeler qu'une circulaire du 27 février 1996 relative à la lutte contre les bruits de voisinage, publiée au JORF le 7 avril 1996, rappelle le rôle de médiateur des maires en cette matière.

Ainsi, si le Maire de la Commune où réside le lecteur de La Nouvelle République a été informé des nuisances mais s'est gardé de toute intervention pour les faire cesser, alors il pourra être demandé à la juridiction administrative de reconnaitre la responsabilité de la Commune et d'obtenir indemnisation des préjudices causés par cette carence. 

                        Voir CAA Nancy, 30 septembre 1993, Mme Joséphine X et al. c/ Etat ; n°92NC00194

Une telle action doit être obligatoirement précédée d'une réclamation préalable auprès de l'administration concernée à fin de « lier le contentieux », la juridiction administrative ne pouvant être saisie que par voie de recours contre une décision, conformément aux dispositions de l'article R.421-1 du CJA.

Ce ne sera donc que la décision de refus de l'administration, expresse ou implicite à l'issue d'un délai de deux mois, qui pourra ouvrir la voie à une contestation contentieuse pour obtenir réparation des préjudices subis par la carence du Maire de la Commune.

Il doit également être précisé que toute action indemnitaire doit être engagée dans un délai de 4 ans à compter du 1er jour de l'année suivant celle au cours de laquelle le fait générateur a eu lieu, faute de quoi le lecteur de La Nouvelle République pourrait se voir opposer la déchéance quadriennale et ses demandes seraient alors prescrites.

Les préjudices indemnisables devant la juridiction administrative seront notamment :

  • les troubles de jouissance du bien détenu et occupé par le lecteur de La Nouvelle République
  • les troubles non-physiologiques dans les conditions d'existence, c'est-à-dire les troubles l'empêchant de mener sa vie dans des conditions normales
  • les préjudices corporels, un rapport de l'académie de médecine du 11 juin 2012 détaillant notamment les répercussions sanitaires qui peuvent apparaitre à la suite d'une exposition aux nuisances sonores du voisinage (augmentation de la fréquence cardiaque, accélération des troubles mentaux, perturbation du sommeil, stress, épuisement psychologique notamment).

Au titre des troubles de jouissance, il pourra notamment être demandé indemnisation des travaux d'insonorisation réalisés par le lecteur de La Nouvelle République.

Les juridictions n'ont pas hésité à mettre à la charge de la collectivité des dommages et intérêts prenant en considération l'importance de la nuisance subie et des répercussions sur la victime, ce montant pouvant, par exemple, varier de 1 500 euros (n°04BX00662 ; n°92NC00194) à 15 000 euros (n°12VE02010).

Si cette procédure permet d'obtenir réparation en raison de la carence de l'Administration mais également de l'encourager, si ce n'est l'obliger, à prendre les dispositions pour mettre fin aux nuisances sonores litigieuses, il n'en demeure pas moins qu'elle n'aura aucune conséquence directe sur les auteurs des troubles dont le lecteur de La Nouvelle République se plaint.

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III – Sur l'action civile

III – 1 – Quant à l'action directe contre les voisins, auteurs des nuisances

L'action civile qui est ouverte en matière de nuisances sonores est celle fondée sur la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Il doit être rappelé que la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux de voisinage repose sur le principe selon lequel toute personne doit nécessairement tolérer, de la part de ceux qui l'entourent et qui ne commettent ni faute délictuelle, ni faute quasi délictuelle, ni abus de droit, les contraintes inhérentes au voisinage.

Il y a cependant un seuil au-delà duquel ces sujétions ne sont plus supportables et doivent, de ce fait, être réparées (Cass. Civ.3, 27 juin 1973, n°72-12.844).

La victime n'a pas à démontrer ici une faute de l'auteur du trouble mais simplement que ce trouble excède les inconvénients normaux de voisinage.   

Il est ainsi tenu compte des caractéristiques musicales du bruit, de sa durée, de son intensité (CA Dijon, 30 juin 2005, JurisData n°2005-274680 ; Cass. Civ.2, 6 juin 2002, n°00-17.733) et de la répétition et de la persistance de ce bruit (Cass. Civ.3, 6 juin 1972, n°71-11.970).

Il doit également être précisé que le caractère nocturne des nuisances sonores constitue une circonstance aggravante en la matière (Cass. Civ.2, 31 mai 2000, n°98-17.532).

Au regard de ces éléments, il semble que les bruits litigieux dénoncés par le lecteur de La Nouvelle République constituent vraisemblablement un trouble anormal de voisinage.

Toutefois, celui-ci devra pouvoir apporter la preuve du dommage subi et du caractère anormal du trouble, soit par un constat d'huissier, soit par des témoignages circonstanciés, soit par les procès-verbaux des services de gendarmerie si le bruit est également constitutif d'une infraction, tel que cela a été précédemment évoqué.

En tout état de cause, il ne pourra pas lui être opposé le fait que les nuisances auraient pu préexister à l'acquisition de son bien, cette circonstance étant sans incidence en matière de troubles anormal de voisinage par des bruits domestiques.

En effet, les dispositions de l'article L.112-16 CCH ne concernent que les activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques.

Egalement, il ne pourra pas lui être opposé le respect des normes acoustiques, cela n'empêchant pas la qualification de trouble anormal de voisinage, d'autant qu'aucune norme n'est imposée par le code de la santé publique en matière de bruits domestiques (Cass. Civ.2., 9 juillet 1997, n°96-10.109).

Quant aux préjudices causés par les troubles querellés, le lecteur de La Nouvelle République pourra demander réparation de son préjudice économique (dépréciation de la valeur marchande de l'immeuble, même si aucune revente n'est envisagée ; Cass. Civ.3, 28 janvier 1975, n°73-14.089), de son préjudice d'agrément (trouble dans les conditions de vie) mais également de troubles de santé (Cass. Civ.2, 19 octobre 1994, n°92-14.313) et de son préjudice moral. 

Le lecteur de La Nouvelle République pourra en outre obtenir indemnisation pour les travaux d'isolation phonique qui ont été réalisés si les troubles invoqués sont la cause de leur réalisation.

Pour engager une action sur ce fondement, il devra mettre préalablement en demeure les voisins concernés de faire cesser les troubles.

Cette mise en demeure à deux intérêts : la première est de tenter de faire cesser instamment le trouble dont les voisins auraient négligé l'ampleur en le portant à leur connaissance, la seconde est de démontrer les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, obligation imposée avant toute action contentieuse depuis le décret n°2015-282 du 11 mars 2015 et mentionné à l'article 56 du CPC.

Dans le cas où cette mise en demeure resterait lettre morte, lecteur de La Nouvelle République pourra alors assigner les auteurs des troubles devant la juridiction compétente en fonction du montant du litige et donc des sommes demandées.

Ainsi pour un litige dont le montant est inférieur à 4000 euros, c'est la Juridiction de Proximité qui sera compétente ; pour un litige dont le montant se situe entre 4000 et 10000 euros ce sera le Tribunal d'Instance ; pour un litige dont le montant est supérieur à 10 000 euros, ce sera le Tribunal de Grande instance.  

 

Enfin, le litige évoqué par le lecteur de La Nouvelle République pouvant être renvoyé tant devant la juridiction civile que la juridiction pénale et portant sur le même objet, la même cause et les mêmes parties, il conviendra de prendre en considération la maxime « una via electa » suivant laquelle lorsque la partie a exercé son action devant la juridiction civile, elle ne peut plus l'exercer devant la juridiction pénale sauf si le ministère public a lui-même saisi cette juridiction et qu'aucun jugement n'est intervenu devant la juridiction civile.

Toutefois, si la partie civile obtenait indemnisation devant la juridiction pénale, elle ne pourrait plus maintenir son action civile.

Dès lors il semble plus prudent de saisir la juridiction civile et, le cas échéant, si des poursuites pénales sont engagées, de se constituer partie civile en matière pénale pour soutenir l'action pénale, tout en réservant ses demandes indemnitaires devant le juge civil.

III – 2 – Quant à l'éventuelle action contre les propriétaires du logement voisin

Si le lecteur de La Nouvelle République parvenait à démontrer que les voisins à l'origine des nuisances ne sont que les locataires de leur logement, alors il bénéficierait également d'une action contre les propriétaires de ce logement.

En effet, le locataire d'un logement doit en user de façon paisible, conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code civil, et il revient aux propriétaires des locaux à usage d'habitation d'utiliser les droits dont ils disposent à fin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par leurs locataires

Voir Cass. Civ.1, 18 mars 1981, n°80-10.379.

Le lecteur de La Nouvelle République pourrait donc, dans cette hypothèse, mettre en demeure le propriétaire de faire cesser les troubles causés par ses locataires et s'il ne réagit pas, engager sa responsabilité.

Voir  Cass. Civ2, 8 juillet 1987, n°85-15.193 ; Cass. Civ.3, 17 avril 1996, n°94-15.876

Certaines cours d'appel retiennent que le propriétaire ne peut pas s'exonérer de sa responsabilité en arguant de l'inaction du locataire même si ce dernier a été mis en demeure de mettre un terme aux nuisances

 Voir par exemple, CA Pau, 30 août 2011, n°09/01921.

Cela semble parfaitement logique puisque si le locataire ne cesse pas les troubles après mise en demeure, pourra être mis en œuvre par son bailleur la clause résolutoire pour « manquement à l'obligation d'usage paisible » du bien loué, comme le rappellent les dispositions de l'article 1729 du Code civil.

Les juridictions n'hésitent donc pas à condamner in solidum, le propriétaire et le locataire d'un bien pour trouble anormal de voisinage.

Voir pour le cas d'une pratique musicale pendant plusieurs mois de façon répétitive et l'écoute de musique à des heures tardives et à niveau élevé : CA Paris, 9 septembre 2009, n°08/14839.

Telles sont les observations que je suis conduis à formuler en l'état des éléments portés à ma connaissance.

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Je vous prie de croire, Monsieur le Bâtonnier, à l'assurance de mes sentiments dévoués.

Quentin GENTILHOMME

Avocat au Barreau de TOURS

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