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juil. 21
Consultation de Maître BRILLATZ

​Un bail commercial devenu inutile qu'il va falloir céder

Bail commercial : J’occupe un bail commercial. Ma société réalise un CA qui couvre ses charges et me laisse un demi-smic. J’ai décidé de la dissoudre. Le bailleur peut-il me réclamer la totalité des loyers à courir jusqu’à la fin du bail ? Ne vaut-il pas mieux que je dépose le bilan pour décourager ses prétentions ?

REPONSE :

Le bail portant sur un immeuble dans lequel un commerçant -c’est-à-dire une personne physique ou morale inscrite, pour l’activité exercée dans l’immeuble en question, au registre du commerce et des sociétés- exploite son commerce, est régi par les articles 145 et suivants du Code de Commerce qui institue un statut protecteur du locataire.

En effet, ce statut confère au preneur ce que l’on a coutume d’appeler « la propriété commerciale ».

D’une part, ce bail est d’une durée minimale de 9 ans et le locataire, seul, a la possibilité d’y mettre fin à la fin de chaque période triennale.

D’autre part, à la fin du bail, le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement et si le bailleur souhaite récupérer son local, il ne le peut qu’en payant au preneur une indemnité d’éviction dont le montant, qui peut être très important, est en principe égal à la valeur du fonds de commerce exploité dans les lieux.

Par ailleurs, il est en principe cessible sauf clause contraire mais il peut toujours être cédé, sans qu’il soit besoin de recueillir l’accord du bailleur au profit du successeur du preneur dans son commerce.

Enfin lorsque le bail est renouvelé, la fixation du loyer est encadrée et il n’est pas exclu que le loyer du bail nouveau soit inférieur à celui du bail expiré, si la valeur locative au jour du renouvellement est inférieure au loyer d’origine.

Bien entendu, le preneur a tout de même des obligations vis-à-vis de son bailleur.

Il doit bien sûr payer son loyer aux échéances convenues mais aussi exploiter les lieux loués dans les conditions et limites prévues au bail qui prévoit généralement que les lieux en question sont destinés à l’exploitation d’un commerce particulier (par exemple, une boucherie) à l’exclusion de tout autre ou qui y interdit l’exploitation de certains commerces (par exemple ceux bruyants ou malodorants).

Ces principes étant rappelés, votre lecteur dispose donc de plusieurs solutions.

Il peut tout d’abord mettre fin au bail pour le terme de la période triennale en cours mais il doit alors donner congé (de préférence par acte d’huissier) au moins 6 mois avant la fin de cette période et reste débiteur jusqu’au terme (qui peut donc être plus ou moins lointain) du montant du loyer.

Il peut également chercher à céder son bail, à un successeur dans son commerce si le bail contient une clause interdisant toutes les autres cessions, ou en vue de l’exploitation d’un autre commerce si le bail l’y autorise.

Il peut enfin si la société qu’il dirige est en état de cessation des paiements, c’est-à-dire dans l’incapacité de faire face à son passif exigible (les factures ou dettes échues) avec son actif disponible (la trésorerie) procéder à la déclaration de cet état au greffe du Tribunal de Commerce.

Si la société est dissoute, elle aura alors cessé son activité, la liquidation judiciaire sera prononcée et un liquidateur judiciaire désigné. 2

A défaut de cession par le liquidateur du bail, le local sera restitué au bailleur et la créance de celui-ci, au titre des loyers, sera réglée sur le produit des réalisations d’actif.

Il importe cependant de vérifier si votre lecteur, dirigeant de la société, ou un tiers s’est constitué caution du locataire au bénéfice du propriétaire qui pourrait alors se retourner contre lui pour le paiement des loyers impayés.

Antoine BRILLATZ,

Avocat au Barreau de TOURS, spécialiste en droit

commercial des affaires et de la concurrence.

juil. 07
Consultation de Maître BORDRON

Un pacte entre actionnaires suppose accord réciproque

Pacte entre associés : « Je suis actionnaire minoritaire d’une société depuis 15 ans. Le principal actionnaire, gérant, souhaite mettre en place un pacte entre nous. Est-ce que je suis obligé d’y souscrire, que doit prévoir (et ne pas prévoir) cet engagement ? Je vois mal l’intérêt de cette démarche après 15 ans et crains d’y perdre voix au chapitre. »

Un pacte entre associés (ou actionnaires) est un contrat, hors statuts, pouvant être conclu par tous les associés ou par certains d’entre eux seulement. Il peut être à durée déterminée ou indéterminée.

Les deux principaux axes autour desquels s’articulent généralement les dispositions contenues dans ces pactes sont d’une part, les conditions dans lesquelles un associé acquiert, détient ou cède ses parts sociales, d’autre part, les conditions dans lesquelles il participe à l’exercice du pouvoir au sein de la société et ce, afin d’anticiper des conflits entre associés.

Différentes raisons peuvent motiver la conclusion d’un pacte d’associés :

Une certaine liberté dans le contenu du pacte

Un souci de discrétion des parties (pas de formalisme particulier, il n’est pas rendu public au contraire des statuts qui sont consultables)

En tout état de cause, vous n’avez aucune obligation d’accéder à la demande du dirigeant, actionnaire majoritaire, de conclure un tel pacte, et dans l’hypothèse où vous accéderiez à cette demande, vous n’avez aucune obligation d’accepter des clauses qui vous seraient défavorables. 2

Une telle demande du gérant majoritaire, intervenant, comme vous l’indiquez, après 15 ans d’actionnariat au sein de cette société, pourrait s’expliquer dans l’hypothèse où il envisage une opération particulière concernant sa société et notamment s’il projette une cession du contrôle de sa société à un tiers.

Il peut ainsi souhaiter :

Vous proposer un droit de sortie conjointe : vous aurez alors l’obligation, s’il cède tout ou partie de ses parts sociales à un acquéreur potentiel, de céder vos titres à ce même acquéreur, selon les mêmes modalités et conditions de prix que celles qui lui sont offertes

Obtenir votre engagement de céder vos parts dans des circonstances déterminées

Obtenir votre engagement que vous voterez en faveur de l’opération envisagée

Obtenir votre engagement, une fois vos parts cédées, de ne pas concurrencer la société…

Avant de signer de tels engagements, vous devez donc déterminer quels sont vos projets au regard de cette société. Souhaitez-vous demeurer actionnaire même si le gérant majoritaire vient à changer ? A quel prix seriez-vous prêt à céder vos parts sociales ?

Une fois le pacte signé : vous êtes engagé. Les clauses d’un pacte d’associés doivent, donc en toute hypothèse, être soigneusement rédigées. Il convient en particulier de prévoir précisément leur champ d’application, les conditions de leur mise en jeu et la procédure applicable et ce, dans le respect des statuts sociaux et du droit des affaires.

Maître Danièle BORDRON

Avocat au Barreau de TOURS

juin 30
Consultation de Maître WOLOCH

Un ex-époux bâtisseur qui cherche récompense

Cher Monsieur,

Vous vous êtes marié avec votre précédente compagne sans contrat de mariage.

Vous releviez, par conséquent, du régime légal et donc de la communauté réduite aux acquêts.

Dans le cadre de ce régime, les biens mobiliers ou immobiliers possédés avant le mariage restent la propriété personnelle de chacun des époux.

De même, les successions ou donations restent propres à celui qui en a bénéficiées.

Quant aux biens acquis pendant le mariage, ils sont communs. Cela concerne également les revenus professionnels.

Ainsi, lors du divorce, les biens communs doivent être partagés à parts égales entre les deux époux.

Vous concernant, vous avez notamment partagé, avec votre épouse, le prix de vente de l’immeuble commun à 50/50.

Or, vous avez réalisé des travaux sur ce bien.

Vous vous interrogez sur les droits que vous auriez pu invoquer dans le cadre du partage du fait de ces travaux.

* * * 2/3

L’article 1433 alinéa 1er du Code Civil prévoit que « la communauté doit récompense à l’époux propriétaire toutes les fois qu’elle a tiré profit de biens propres ».

La récompense est calculée selon la dépense engagée ou le profit obtenu.

Ainsi, la communauté doit une récompense à l’un des deux époux lorsque, par exemple, un bien commun a été acquis grâce à des fonds propres à l’autre époux, ou lorsque des fonds propres ont permis de financer des travaux effectués sur l’immeuble commun.

Le but est de rééquilibrer les comptes entre les patrimoines propres de chaque époux et le patrimoine de la communauté.

Qu’en est-il de travaux non financés par des fonds propres mais réalisés de la main d’un des époux ?

Dans ce cas, la jurisprudence est unanime et constante à ce jour.

Lorsqu’un époux améliore un bien commun par son travail personnel, il ne peut se prévaloir d’une récompense.

Les Juges estiment que la force de travail d’un époux a en effet une vocation communautaire, de sorte qu’il ne pourrait être soutenu dans ce cas que la communauté a tiré profit du patrimoine propre de l’époux (Civ. 1ère, 18 novembre 1997, n°96-10.990).

En outre, la jurisprudence a ajouté qu’un tel époux ne pourrait pas davantage se prévaloir d’un enrichissement sans cause contre la communauté, l’enrichissement n’étant justement pas sans cause.

Dans votre cas, il était donc tout à fait normal que le prix de vente ait été partagé entre vous deux par moitié.

Est-il possible d’apporter une nuance selon l’intensité des travaux réalisés ?

Un doute persiste sur l’hypothèse de travaux effectués par l’époux sur l’immeuble commun de façon quasi professionnelle et non uniquement sur ses temps de congés ou de loisirs.

En effet, la jurisprudence n’a jamais eu à se prononcer sur un tel cas d’espèce.

Les auteurs ont donc envisagé que, dans le cas de travaux d’une particulière intensité, il pourrait être retenu un droit à récompense.

Toutefois, il ne s’agit pour l’instant que d’un postulat. 3/3

Enfin, il doit être précisé, bien entendu, que si le matériel utilisé pour les travaux sur l’immeuble commun a été financé par des fonds propres à l’un des époux, l’époux en question a un droit à récompense à l’égard de la communauté.

Veuillez agréer, Cher Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

Morgane WOLOCH

Avocat au Barreau de TOURS

juin 23
Consultation de Maître HUMERY

Des frais de transport à devoir justifier au fisc

En matière de frais de transport, le principe est qu’ils sont déduits forfaitairement pour 10 % du montant des salaires imposables de l’année.

Il est possible d’opter pour le régime dit des « frais réels » et de déduire ainsi le montant exact des frais exposés pour aller travailler.

Ces frais réels sont le plus souvent : les péages autoroutiers, les parkings, les intérêts de l’emprunt souscrit pour acheter une voiture et les indemnités kilométriques calculées sur la base du barème publié chaque année par l’administration fiscale ou encore les frais de repas.

En ce qui concerne les frais de transport domicile – lieu de travail on distingue selon que la distance excède ou non 40 kms :

- Si la distance est inférieure à 40 kms alors les frais sont intégralement déductibles,

 

- Si la distance est supérieure à 40 kms alors la déduction sera admise sur les 40 premiers kms sauf circonstances particulières justifiant la déductibilité totale.

Les circonstances particulières peuvent être les suivantes :

- Circonstances liées à l’emploi : difficulté à trouver un emploi près du domicile, mobilité de l’emploi, mutation géographique suite à une promotion ou au déménagement de l’entreprise…..

 

- Circonstances liées à des contraintes familiales ou sociales : activité professionnelle du conjoint, scolarisation des enfants, écarts du coût du logement, exercice de fonctions électives, garde conjointe d’enfant pour les salariés divorcés….

La distance TOURS/BLOIS étant d’environ 60 kms, l’administration fiscale serait en droit de n’accepter de déduire que 40 kms, sous réserve de circonstances particulières justifiant le déplacement.

Il faut noter que, quelle que soit la distance, la déduction ne peut concerner qu’un seul aller-retour par jour. Un second aller-retour peut être exceptionnellement accepté.

Mais, en tout état de cause, l’option pour les frais réels est conditionnée par la production des justificatifs correspondants.

La preuve des kilomètres parcourus du domicile au lieu de travail peut être rapportée par un ensemble d’éléments : copie du contrat de travail, des bulletins de salaire, de l’attestation de l’employeur sur le nombre de jours travaillés dans l’année.

Mais l’administration fiscale demande également la preuve que le véhicule déclaré comme ayant parcourus les kilomètres est bien la propriété du contribuable et que ce véhicule a effectivement fait ces kilomètres.

Cette preuve est rapportée par la production de la carte grise, des factures d’entretien du véhicule, des contrôles techniques ou documents de vente en cas de changement et des tickets de péage ou facture Cofiroute avec le détail des déplacements.

En cas de perte de ces documents, et de non justification des frais réels déclarés, l’administration est en droit de rejeter leur déduction.

Le contribuable peut toutefois tenter de récupérer des copies des documents nécessaires auprès de son garagiste habituel par exemple.

A défaut, il est toujours possible de demander le bénéfice de la déduction forfaitaire de 10 %, ce qui permet de limiter le montant du redressement fiscal dont il fait alors l’objet.

Maître HUMERY

Avocate au Barreau de TOURS

juin 16
Consultation de Maître REBILLARD

Une déclaration de revenus oscillant entre deux pays

Une personne est considérée comme ayant en France son domicile fiscal lorsqu'elle se trouve dans l'un des quatre cas indiqués ci-après.

1.      La personne a son foyer en France.

D'une manière générale, le foyer s'entend du lieu où la personne ou sa famille habite normalement, c'est-à-dire du lieu de la résidence habituelle, sans qu'il soit tenu compte des séjours effectués temporairement ailleurs en raison des nécessités de la profession ou de circonstances exceptionnelles.

2.      La personne a son lieu de séjour principal en France.
Contrairement au premier critère, on retient uniquement ici le lieu de séjour de la personne elle-même (quelles que soient les conditions de ce séjour : vie à l'hôtel, par exemple), sans s'attacher au lieu de séjour de sa famille.
En règle générale, il suffit qu'une personne ait séjourné en France plus de 183 jours au cours d'une même année pour qu'elle soit réputée avoir eu son séjour principal dans notre pays au titre de l'année en cause.

3.      La personne exerce une activité professionnelle en France.

Ce critère s'applique aux personnes qui exercent en France une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu'elles ne justifient que cette activité y est exercée à titre accessoire.

4.      La personne a le centre de ses intérêts économiques en France.

Il s'agit du lieu où l'intéressé a effectué ses principaux investissements, où il possède le siège de ses affaires, d'où il administre ses biens. Ce peut être également le lieu où il a le centre de ses activités professionnelles ou d'où il tire la majeure partie de ses revenus, telle une pension de retraite.
Il n'est pas rare que dans un couple, domicilié fiscalement en France, l'un des conjoints soit expatrié et amené à travailler dans un pays étranger

Dans un tel cas, le foyer fiscal, c'est-à-dire le couple domicilié en France, doit souscrire sa déclaration d'impôt sur le revenu en France, en incluant l'ensemble des revenus imposables, et le conjoint expatrié a droit à une part pleine et entière de quotient familial.

La France et Israël ont signé le 31 juillet 1995 à Jérusalem une convention en vue d'éviter les doubles impositions et de prévenir l'évasion et la fraude fiscales en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune.

Du côté français, la convention s'applique notamment à l'impôt sur le revenu et aux résidents de France et d'Israël.

Les rémunérations salariales perçues par un résident de France à raison d'une activité exercée en Israël sont imposables dans cet Etat à moins que le salarié n'effectue en Israël une mission temporaire (inférieure à 183 jours au cours d'une période de douze mois consécutifs) pour le compte de son employeur résident en France.
Lorsque la rémunération est imposable en Israël, la France impose également ce revenu au nom du bénéficiaire.

Lorsque le conjoint ne travaille pas pour le compte d'un employeur résident en France mais en Israël, par exemple, la rémunération perçue est imposable en Israël, mais sera néanmoins à déclarer au fisc français.

La double imposition est évitée par l'imputation sur l'impôt dû en France à ce titre, d'un crédit d'impôt égal à l'impôt français, en général, ou à l'impôt israélien relatif à ce revenu s'il s'agit de la rémunération d'un emploi exercé à bord d'un navire ou d'un aéronef exploité en trafic international.

L'article 23 de la Convention précise en effet notamment les modalités d'élimination de la double imposition en ce qui concerne la France :

« Les revenus qui sont imposables ou ne sont imposables qu'en Israël conformément aux dispositions de la présente Convention sont pris en compte pour le calcul de l'impôt français lorsque leur bénéficiaire est un résident de France et qu'ils ne sont pas exemptés de l'impôt sur les sociétés en application de la législation interne française. Dans ce cas, l'impôt israélien n'est pas déductible de ces revenus, mais le bénéficiaire a droit à un crédit d'impôt imputable sur l'impôt français. »

Ce crédit d'impôt est égal, pour les revenus salariaux, au montant de l'impôt français correspondant à ces revenus, à condition que leur bénéficiaire soit soumis à l'impôt israélien à raison de ces revenus.

Dans le cas présent, le conjoint expatrié bénéficie d'une exonération d'impôt sur le revenu pour ses salaires israéliens.

Il n'en demeure pas moins que les salaires dont il est question sont bien imposables en Israël.

Pour éviter tout risque de contentieux avec l'administration fiscale, il est possible de rédiger une mention expresse en annexe à la déclaration d'impôt sur le revenu à souscrire en France afin d'attirer l'attention du fisc sur l'existence d'une exonération applicable aux salaires israéliens perçus.

Il ne faudra également pas oublier de souscrire une déclaration n° 3916 relative aux comptes bancaires détenus à l'étranger.

En effet, en l'absence d'une telle déclaration, le contribuable s'expose à une amende fiscale de 1 500 € par compte ou contrat non déclaré, montant porté à 10 000 € si le compte ou le contrat est situé dans un pays n'ayant pas conclu avec la France une convention d'assistance administrative.

Maître REBILLARD

Avocat au Barreau de TOURS

juin 09
Consultation de Maître DESCOT

Des dommages et intérêts à déclarer ou pas au fisc

L'interrogation du lecteur de la Nouvelle République est la suivante : il a subi un préjudice pour lequel il lui a été alloué la somme de 6.000 € de dommages et intérêts, par décision rendue dans le courant de l'année 2016.

La somme de 6.000 € a été réglée en février 2017.

Dès lors, le lecteur s'interroge légitimement sur le point de savoir si cette somme doit être déclarée au titre des revenus perçus dans le courant de l'année 2016.

Il convient de déterminer la date à laquelle le revenu est considéré comme disponible, et donc imposable, pour ensuite vérifier si la nature de cette indemnisation justifie son assujettissement à l'impôt sur le revenu.  

  • A quelle date le règlement indemnitaire devient-il imposable ? 
    L'article 156 du code général des impôts dispose que l'impôt sur le revenu est établi d'après le montant total du revenu net annuel dont dispose chaque contribuable.  
    La notion de disposition est ici fondamentale. En effet, un revenu est considéré comme disponible lorsque sa perception ne dépend que de la seule volonté du bénéficiaire.
    Or, le règlement par le débiteur de la somme allouée par le Tribunal ne dépend pas de cette seule volonté. Il arrive que le débiteur tarde à régler les sommes dues, voire refuse de procéder à l'exécution de la décision.  
    Dans l'attente de ce règlement, la somme allouée peut être qualifiée de revenu acquis, car un droit certain à percevoir cette somme existe du fait de la décision judiciaire. 
    Toutefois, une somme allouée par une décision de justice mais non encore acquittée par la partie adverse n'est pas considérée comme étant disponible. Elle ne peut, par conséquent, être soumise à l'impôt sur le revenu. 
    Au cas d'espèce, la somme allouée en 2016 mais réglée en 2017 n'a donc pas à être déclarée au titre des revenus disponibles de l'année 2016.  
  • Les dommages et intérêts sont-ils des revenus imposables ? 
    Le traitement fiscal des sommes perçues au titre des dommages et intérêts varie selon la nature du préjudice indemnisé, mais également selon les modalités de règlement (rente ou capital). 
    Le dernier alinéa de l'article 80 du code général des impôts dispose : « Sont également imposées comme des traitements et salaires les indemnités, au-delà d'un million d'euros, perçues au titre du préjudice moral, fixées par décision de justice ».
    A contrario, les préjudices moraux inférieurs au million d'euros sont donc exempts d'imposition. 
    Par ailleurs, des dommages et intérêts peuvent indemniser de multiples préjudices. Il convient alors de se référer au mode de règlement retenu. 
    Dans le cas du lecteur, la somme a visiblement été réglée en capital. 
  • Indemnisation versée sous la forme d'un capital : 
    Par principe, les dommages et intérêts versés sous la forme d'un capital ne sont pas assujettis à l'impôt sur le revenu. 
    Il existe toutefois de nombreuses exceptions à ce principe, et notamment :
    • Le produit des biens mobiliers et immobiliers acquis avec l'indemnité en capital sont taxables, dans les conditions de droit commun dans les catégories concernées.
    • Les indemnités destinées à compenser des pertes de revenus sont imposables, de même que les intérêts moratoires qui y sont attachés.
    • Toute indemnité versée en capital à l'occasion de la rupture du contrat de travail constitue une rémunération imposable, sous réserve des dispositions de l'article 80 duodecies, qui liste les indemnités exemptes d'imposition (et notamment les indemnités de licenciement). 
       
  • Indemnisation versée sous la forme d'une rente : 
    Les dommages et intérêts versés sous la forme d'une rente sont, par principe, soumis à l'impôt sur le revenu. 
    Le code général des impôts prévoit toutefois une nuance en affranchissant d'imposition « les rentes viagères servies en représentation de dommages-intérêts en vertu d'une condamnation prononcée judiciairement pour la réparation d'un préjudice corporel ayant entraîné pour la victime une incapacité permanente totale l'obligeant à avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie » (article 81 9 bis du code général des impôts)
    Dans la pratique, l'exonération trouve à s'appliquer dès lors que la victime a recours à l'assistance d'une tierce personne, même si l'incapacité n'est pas totale. La jurisprudence a également consacré l'exonération d'une rente versée à une victime d'accident de la circulation en exécution d'une transaction entre les parties, en application de la loi du 5 juillet 1985. 
    Enfin, il est nécessaire de souligner que certaines indemnisations peuvent être soumises à l'impôt sur la fortune. 
    En tout état de cause, et a fortiori quand les demandes indemnitaires sont importantes, il est vivement recommandé de se faire conseiller en amont sur le régime fiscal applicable aux dommages et intérêts, celui-ci pouvant influencer le choix des demandes indemnitaires.

Maître Emmanuelle DESCOT

Avocate au Barreau de TOURS

 

 

 

juin 02
Consultation de Maître BAYLAC

​Entre parents divorcés des frais d'internat en sus.​

Il résulte des  dispositions des articles  371-2 et 371-2-2 du Code Civil  que chacun des parents contribue à l'entretien et l'éducation des  enfants à proportion  de ses ressources et de celles de l'autre parent, ainsi que des besoins de l'enfant , sachant que cette obligation ne cesse pas  lorsque l'enfant est majeur et qu'en cas de séparation  entre les parents, cette contribution prend la forme d'une pension alimentaire.

 

L'obligation alimentaire doit couvrir les besoins  essentiels de l'enfant : nourriture, vêtements, logement, frais de scolarité, frais médicaux .

 

En cas de résidence alternée et sauf dans le cas  où il existe une forte disparité de revenus entre les parents, il  n'y  pas lieu à fixation d'un pension alimentaire  à la charge de l'un ou de l'autre des parents, chacun d'entre eux devant supporter  les frais d'hébergement et de  nourriture des enfants durant ses périodes de garde  et prenant en charge  par moitié les dépenses  relatives aux frais de scolarité, transports scolaires, frais d'hébergement en résidence  étudiante ou en internat .

 

Par ailleurs et  bien qu'en théorie le juge puisse imposer  l'exécution de l'obligation alimentaire  en nature (notamment en imposant à un parent, par exemple, la prise en charge partielle ou totale  de frais d'internat) cette « obligation de faire » n'est malheureusement pas susceptible d'une mesure d'exécution forcée  (telle qu'une saisie mobilière ou une procédure  de paiement direct des pensions alimentaires, laquelle est sans frais pour le créancier d'aliments )

 

Il est par ailleurs difficile  d'obtenir  des juges aux affaires familiales une condamnation, à l'encontre duparent qui s'abstient de contribuer  aux dépenses de l'enfant, au remboursement de la part lui incombant sur les dépenses réglées  intégralement par l'autre parent, même si certaines décisions jurisprudentielles  ont admis le recours contributif du parent qui a assumé seul  l'entretien et l'éducation des enfants (dans la limite toutefois  des sommes  excédant sa part contributive , compte tenu des facultés respectives des deux parents.

 

CF : CASS 2° Civ.  6 MARS 2003 ; D.2003,Inf.Rap.P.862

Dans ces conditions la solution la plus efficace consiste à saisir le juge aux affaires familiales d'une demande en suppression de la résidence alternée  (dont le maintien n'a, par ailleurs, guère de sens dès lors que l'enfant résidera  la majorité en internat) et de faire fixer  la résidence de l'enfant au domicile du parent qui en assume  intégralement la charge ;

 

A l'issue de cette  procédure , le parent qui a la charge exclusive des  enfants ou qui justifie d'un excès contributif pourra  ainsi obtenir :

  • La possibilité de gérer, de façon totalement autonome, les dépenses d'entretien et d'éducation liées à l'enfant.
  • Le bénéfice des allocations familiales  (voire de bourses  en fonction des revenus du parent résident)
  • la fixation, à la charge de l'autre parent, d'une pension alimentaire couvrant les frais de l'enfant notamment au titre des frais d'internat (dans la limite cependant des  facultés contributives du parent débiteur de la pension ) 
Maître BAYLAC, avocate au Barreau de Tours.


 

mai 26
Consultation de Maître PIERNE

La location de vancances annulée par le bailleur

Vous exposez avoir loué en janvier, pour les vacances de printemps, un T2 à LA GRANDE MOTTE, dans l'Hérault.

Mais avant la date des vacances, l'agence vous prévient de ce qu'un dégât des eaux et un litige rendent l'appartement indisponible pour votre réservation.

Un autre appartement vous est proposé au même prix, mais dont la localisation ne convient pas.

Vous souhaitez savoir si vous posez vous pouvez opposer un refus, vous faire rembourser et obtenir une indemnité.

Il faut savoir que le Code du Tourisme, dans son article L324-2, prévoit que le contrat de location saisonnière doit être écrit, contenir l'indication du prix et un état descriptif des lieux ; en revanche, le Code du Tourisme ne prévoit pas les sanctions en cas de manquement par l'une des parties, à ses obligations contractuelles.

Il faut donc rechercher dans le Code Civil les éléments de réponse.

Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur a l'obligation de mettre le bien à la disposition du locataire à la date convenue, conformément à son obligation de délivrance.

En l'espèce, l'on peut estimer que le loueur commet un manquement à ses obligations en ne fournissant pas la prestation à laquelle il s'était engagé.

En principe, dans la mesure où le contrat écrit décrit le bien loué, le changement de location suggéré par l'agence ne peut vous être imposé, car il constituerait une modification du contrat que vous êtes parfaitement en droit de refuser.

Il convient donc de se référer au contrat conclu pour savoir si celui-ci prévoit les conséquences d'une annulation ou d'une inexécution contractuelle.

Si tel est le cas, il convient de se référer aux dispositions du contrat.

Si en revanche le contrat ne prévoit rien de particulier, c'est alors la législation du Code Civil qui s'appliquera.

En cas de résolution du contrat, la somme d'argent que vous avez versée par avance pour la réservation devra vous être restituée.

Si cette somme n'a pas été qualifiée « d'acompte » aux termes du contrat de bail, il s'agira alors « d'arrhes ».

Dans ces conditions, pour se libérer de son engagement, le bailleur devra rembourser le double des arrhes perçus, selon les dispositions de l'article 1590 du Code Civil.

S'il s'agit d'un  « acompte », celui-ci devra également vous être restitué, mais pas en double.

Il peut aussi être envisagé de réclamer, des dommages et intérêts pour les préjudices subis financier et moral supplémentaires.

En cas d'échec d'une démarche amiable, vous pourrez porter votre demande devant le Tribunal territorialement compétent qui est celui du lieu de la location. Mais le locataire peut aussi saisir le Tribunal du lieu où il demeurait lors de la conclusion du contrat, si le loueur est un professionnel (nouvel article R 631-3 du Code de la consommation).

Vous pourrez y réclamer, outre le remboursement de l'acompte ou le double des arrhes, des dommages et intérêts pour les différents préjudices subis, financier et moral, qui seront appréciés par le Tribunal.

Ces préjudices pourront par exemple consister en l'indemnisation des vacances gâchées (moral), et/ou l'indemnisation d'autres frais engagés pour ces vacances (financier)

Le bailleur pourrait tenter de se défaire de sa responsabilité en invoquant la  force majeure qui doit revêtir les caractères d'extériorité, irrésistibilité et imprévisibilité … la force majeure est strictement appréciée par le juge.

En d'autres termes, si par exemple le dégât des eaux ou le litige procèdent d'une négligence du bailleur, la force majeure ne sera très certainement pas retenue par le Juge.

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, à l'assurance de mes salutations dévouées.

J. PIERNÉ

Avocate au barreau de TOURS

avr. 28
Consultation de Maître FEYTE

​Des revenus locatifs à optimiser fiscalement

Réponse à la question d'un lecteur de la Nouvelle République :

Le développement d'Internet a démocratisé la mise en location de maisons, ou d'appartements, par des particuliers, pendant les périodes vacances ou durant les week-ends.

Bien entendu, l'administration fiscale prend en compte les revenus issus de ce type de location et y applique un régime distinct selon le montant annuel des sommes reçues.

Dès lors que les revenus que vous tirez de la location périodique de votre résidence principale demeurent inférieurs à 33.200 € (ce qui est votre cas avec 5 000 € de recettes annuelles), vous relevez du régime micro-BIC.  

Dans cette situation, vous n'êtes redevable de l'impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale d'imposition) et des prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %) que sur 50 % du montant des loyers, soit 2.500 € (l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 %, quelles que soient les charges réelles).

Si vous souhaitez pouvoir déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt et autres charges de propriété : impôts locaux, consommations d'eau et d'électricité, etc.), il convient d'opter pour un régime réel : mais le régime déclaratif est alors beaucoup plus contraignant et il n'est de toute façon possible de déduire les charges qu'au prorata de la durée effective de location.

Dans votre cas (une trentaine de jours de location à l'année), vous ne pourrez donc déduire qu'un douzième de vos charges, ce qui sera vraisemblablement beaucoup moins avantageux que le forfait de charges de 50 %. Il paraît donc préférable de conserver le bénéfice du régime micro-BIC et de l'abattement forfaitaire de 50 %.

Pour conclure, je tiens à attirer votre attention sur une nouveauté du début de l'année 2017 : les propriétaires loueurs en meublé qui perçoivent plus de 23.000€ de loyer par an sont désormais assujettis au RSI (régime social des indépendants).

Dans cette hypothèse, la note risque donc de monter de manière importante…

Maître FEYTE

Avocat au Barreau de TOURS

avr. 14
Consultation de Maître BLANC PELISSIER

Une extension de garantie qui colle à l'assuré

La situation qui nous est présentée concerne ce que l'on appelle communément l'extension de garantie lors de l'acquisition par le consommateur d'un bien de consommation.

Le contexte est le suivant :

Un consommateur a été démarché en septembre 2013 par voie téléphonique afin de souscrire une extension de garantie à hauteur de 16,50 euros par mois.

Aucun courrier confirmant cet engagement ne lui a été adressé alors même que les prélèvements de la cotisation mensuelle ont été effectués.

En août 2016, il décide de mettre un terme à ces prélèvements en faisant opposition.

Ce consommateur contacte l'organisme démarcheur pour qu'il le rembourse des paiements effectués depuis septembre 2013 : il lui a été répondu que cela n'était pas possible.

Enfin, il lui est réclamé les prélèvements rejetés avec application des dispositions de l'article L 113-3 du Code des assurances à défaut de régularisation.

Comment arrêter ce contrat et obtenir le remboursement de tout ce qui a été versé ?

Bien qu'il manque un certain nombre d'éléments de précision comme le type de garantie exacte, pour quel objet, pour quelle durée, nous allons apporter quelques pistes de réflexion qui ne se valent pas exhaustives pour permettre à ce consommateur de faire valoir ses droits.

En tout premier lieu cette consultation servira de prétexte pour rappeler le droit en vigueur en matière de démarchage téléphonique, de garantie légale, d'extension de garantie selon le vocable courant et des dispositions de l'article L 113–3 du code des assurances.

Sur le démarchage téléphonique :

Le démarchage téléphonique consiste à contacter un éventuel consommateur par téléphone, hors magasin, pour l'amener à régulariser un contrat en vue de l'acquisition d'un bien de consommation ou en vue de bénéficier de services.

Cette pratique est strictement encadrée par le Code de la consommation afin de protéger la partie la plus faible à savoir le consommateur.

Dans ce contexte, il faut la régularisation d'un contrat, lequel prévoit en outre la possibilité pour le non professionnel de faire valoir un droit de rétractation pendant 14 jours (cf article L.121-21 alinéa 1er du Code de la consommation).  

A défaut de respect de ces règles d'ordre public (contrat écrit et bordereau de renonciation), le contrat peut être considéré comme nul.

Sur la garantie légale :

Nous avons tous été confronté lors de l'acquisition d'un électroménager, d'un Smartphone par exemple au démarchage du commerçant qui tente avec plus ou moins de succès de vous faire adhérer à une extension de garantie en passant sous silence la garantie légale du produit, ou en l'évoquant avec une extrême rapidité sans que vous ne compreniez quoi que ce soit.

Or, il faut savoir que depuis le 18 mars 2016 la garantie légale de conformité est de deux ans.

C'est-à-dire que quelle que soit l'acquisition que vous réalisez, le produit ou le service est garanti automatiquement deux ans.

Ainsi, le professionnel doit, en application des dispositions de l'article 111-1 du Code de la consommation, communiquer de « manière lisible et compréhensible » les informations relatives à cette garantie légale.

Malheureusement force est de constater encore à ce jour que bon nombre de commerçants ne respectent pas ces dispositions légales et laissent souvent croire aux consommateurs que le seul moyen pour eux de bénéficier d'une garantie performante est de souscrire à une garantie optionnelle autrement dit garantie commerciale ou extension de garantie.

Il est important également de souligner qu'avec la loi n°2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte ou loi dite Hamon, nous assistons à un recul de l'obsolescence programmée mise en œuvre par le biais de la fragilité des appareils, de l'absence de pièces détachées, de l'incompatibilité avec des équipements nouveaux…. Si bien que l'obligation pour le professionnel d'informer le consommateur sur la durée de la garantie légale de conformité prend toute son importance.

Sur la garantie commerciale voire extension de garantie :

Le code de la consommation évoque aux articles L217–15 et 217–16 les dispositions suivantes :

Article L.217-15 du Code de la consommation : « La garantie commerciale s'entend de tout engagement contractuel d'un professionnel à l'égard du consommateur en vue du remboursement du prix d'achat, du remplacement ou de la réparation du bien ou de la prestation de tout autre service en relation avec le bien, en sus de ses obligations légales visant à garantir la conformité du bien.
La garantie commerciale fait l'objet d'un contrat écrit, dont un exemplaire est remis à l'acheteur.
Le contrat précise le contenu de la garantie, les modalités de sa mise en œuvre, son prix, sa durée, son étendue territoriale ainsi que le nom et l'adresse du garant.
En outre, il mentionne de façon claire et précise que, indépendamment de la garantie commerciale, le vendeur reste tenu de la garantie légale de conformité mentionnée aux articles L.217-4 à L.217-12 et de celle relative aux défauts de la chose vendue, dans les conditions prévues aux articles 1641 à 1648 et 2232 du code civil.

Les dispositions des articles L. 217-4, L. 217-5, L.217-12 et L.217-16 et ainsi que l'article 1641 et le premier alinéa de l'article 1648 du code civil sont intégralement reproduites dans le contrat.
En cas de non-respect de ces dispositions, la garantie demeure valable. L'acheteur est en droit de s'en prévaloir. »

Article L.217-16 du Code de la consommation : « Lorsque l'acheteur demande au vendeur, pendant le cours de la garantie commerciale qui lui a été consentie lors de l'acquisition ou de la réparation d'un bien meuble, une remise en état couverte par la garantie, toute période d'immobilisation d'au moins sept jours vient s'ajouter à la durée de la garantie qui restait à courir.
Cette période court à compter de la demande d'intervention de l'acheteur ou de la mise à disposition pour réparation du bien en cause, si cette mise à disposition est postérieure à la demande d'intervention. »

Que les choses soient bien claires, il s'agit d'une garantie « supplémentaire » qui vient s'ajouter à la garantie légale.

Cette garantie commerciale ou extension de garantie doit obligatoirement être matérialisée par un contrat qui en définit la durée et la portée.

Il s'agit d'un engagement du professionnel envers le consommateur de soit :

•             rembourser le prix d'achat du bien ;

•             remplacer le bien ;

•             Réparer le bien.

Le professionnel doit donc remettre aux consommateurs un contrat écrit précisant :

•             le contenu de la garantie ;

•             le prix ou la gratuité de la garantie ;

•             les modalités de mise en œuvre ;

•             la durée et l'étendue territoriale ;

•             le nom et l'adresse du garant ;

•             la reproduction de plusieurs articles, à savoir : article L217-4, L217–5, L217–12, L217–16 du code de la consommation ; 1641 et 1648 premiers alinéas du Code civil ;

•             l'existence de la garantie légale de conformité et celles relatives aux défauts de la chose.

Si la garantie contractuelle reste valable même en l'absence de ces mentions afin de garantir la protection du consommateur, en revanche le professionnel ne respectant pas ses obligations légales s'expose à une amende administrative de 3000 € pour les personnes physiques et de 15 000 € pour les personnes morales.

Sur les dispositions de l'article L 113–3 du code des assurances :

Tout contrat d'assurance nécessite le paiement d'une prime.

Ainsi : « La prime est payable au domicile de l'assureur ou du mandataire désigné par lui à cet effet. Toutefois, la prime peut être payable au domicile de l'assuré ou à tout autre lieu convenu dans les cas et conditions limitativement fixés par décret en Conseil d'Etat.

A défaut de paiement d'une prime, ou d'une fraction de prime, dans les dix jours de son échéance, et indépendamment du droit pour l'assureur de poursuivre l'exécution du contrat en justice, la garantie ne peut être suspendue que trente jours après la mise en demeure de l'assuré. Au cas où la prime annuelle a été fractionnée, la suspension de la garantie, intervenue en cas de non-paiement d'une des fractions de prime, produit ses effets jusqu'à l'expiration de la période annuelle considérée. La prime ou fraction de prime est portable dans tous les cas, après la mise en demeure de l'assuré.

L'assureur a le droit de résilier le contrat dix jours après l'expiration du délai de trente jours mentionné au deuxième alinéa du présent article.

Le contrat non résilié reprend pour l'avenir ses effets, à midi le lendemain du jour où ont été payés à l'assureur ou au mandataire désigné par lui à cet effet, la prime arriérée ou, en cas de fractionnement de la prime annuelle, les fractions de prime ayant fait l'objet de la mise en demeure et celles venues à échéance pendant la période de suspension ainsi que, éventuellement, les frais de poursuites et de recouvrement.

Lorsque l'adhésion au contrat résulte d'une obligation prévue par une convention de branche ou un accord professionnel ou interprofessionnel, l'assureur ne peut faire usage des dispositions du présent article relatives à la suspension de la garantie et à la résiliation du contrat.

Les dispositions des deuxième à avant-dernier alinéas du présent article ne sont pas applicables aux assurances sur la vie. »

Cet article décrit un mécanisme permettant de régler les conséquences du non paiement de la prime sans recourir à une procédure judiciaire dans l'hypothèse où l'assureur ne souhaite pas poursuivre devant le juge l'exécution du contrat souscrit pour le paiement de celle-ci.

En premier lieu le souscripteur du contrat est mis en demeure d'avoir à régulariser sa situation et donc régler les primes qui ne l'auraient pas été, par simple lettre recommandée : en effet l'accusé de réception n'est pas obligatoire puisqu'il suffit seulement à l'assureur de démontrer qu'il a bien envoyé la mise en demeure.

Il convient que cette mise en demeure informe également le consommateur des conséquences de la non-régularisation du paiement des primes à savoir la suspension de la garantie puis la résiliation du contrat.

À partir de cet envoi, un délai de 30 jours est décompté durant lequel la garantie poursuit ses effets et à l'échéance duquel elle est suspendue.

Puis à l'issue de ce délai de 30 jours, court un délai de10 jours pendant lequel la garantie est suspendue et à l'issue duquel si la situation n'est toujours pas régularisée par le paiement des primes, le contrat est inévitablement résilié.

Il s'agit là d'une démarche impérative qui ne peut être écartée par l'assureur.

Attention, dans ce cadre il peut demander une indemnité de résiliation et peut l'obtenir par le biais du tribunal.

Dans notre hypothèse :

Nous allons donner des solutions possibles qui ne peuvent être affinées qu'avec des précisions sur la situation soumise.

1ère possibilité et selon les informations complémentaires transmises) Ce consommateur pourrait se prévaloir d'un défaut de respect des obligations liées au démarchage téléphoniques et notamment celui lié au droit de rétractation et donc revendiquer en principe la nullité du contrat.

Dans ce cas il peut obtenir le remboursement des primes qu'il a versé et éventuellement des dommages et intérêts.

2ème possibilité et selon les informations complémentaires transmises) Il peut invoquer l'irrespect des articles L217–15 et L 217–16 du code de la consommation.

Dans ces conditions lui était-il possible de demander la résiliation du contrat souscrit ?

Une réponse positive paraît s'imposer, renforcée par le fait qu'il semblerait que nous soyons en présence d'un contrat renouvelable par tacite reconduction.

A ce propos, depuis le  2 août 2005, les consommateurs doivent être informés, par écrit, de leur droit à ne pas reconduire un tel contrat au moins un mois avant sa date d'échéance. Si le professionnel ne respecte pas cette obligation, les consommateurs, peuvent à tout moment et gratuitement, résilier leur contrat à compter de sa date de reconduction.

Dans ce contexte, les primes restent acquises à l'assureur.

En effet cette rupture de contrat de na vaut que pour l'avenir.

En outre, il peut envisager de vous obliger à régler les primes non versées jusqu'à la date de rupture du contrat.

3ème possibilité et selon les informations complémentaires transmises) Enfin, il est possible de laisser faire l'assureur sur la base de l'article L 113-3 du code des assurances avec le risque toutefois d'être exposé à une demande d'indemnité de rupture.

Qu'en est-il du remboursement des primes versées ?

Nous ferons la même réponse que ci-avant à savoir que les primes restent acquises à l'assureur et qu'en ce qui concerne les primes non payées, seul ce professionnel peut faire le choix de vous obliger à les régler.

En conclusion, il existe plusieurs hypothèses pour permettre d'envisager la rupture de ce contrat.

Cette consultation donne des pistes mais ne se veut pas exhaustive.

Nous avons essayé de donner les premiers axes de réflexion.

Le professionnel du droit, l'avocat, est disponible et compétent pour sur présentation des éléments du dossier, établir une consultation spécifique.

Stéphanie BLANC-PELISSIER

Avocate au Barreau de TOURS 

Spécialiste en droit de la famille, des personnes et de leur patrimoine

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